赚钱两不误 以房养学有讲究

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如果说,过去“以房养学”还只是极少数“土豪”的即兴之举,那现在的海外置业行动则完成了专业化、体系化的转型升级,使更多人有了参与权。虽说有了海外新居可免去租房成本、择校成本以及一系列支出,但在众多留学专家看来,实现置业与学业双赢的同时,也要留心潜在的风险。

以房养学成新留学概念

通过海外购置房产,利用房子升值补回留学花费的以房养学模式正在兴起。澳洲和加拿大成为以房养学的热门区域,甚至有父母开始为6岁的孩子未雨绸缪,为孩子10年后留学购置房产。

美英加澳成集中目的地

在地点的选择上,美国、加拿大、英国等国家房产倍受投资者青睐。目前一些机构对美国的经济比较看好,美国房地产市场也被看好,吸引了越来越多中国投资者的目光。

据了解,加利福尼亚、华盛顿、纽约、德克萨斯是中国买家最感兴趣的地区,其中过半的投资集中加州、华盛顿和纽约。由于加州离中国较近,气候宜人,且当地有许多华裔居住,生活方式较为符合中国人的习惯,所以加州尤其吸引中国买家。在迈阿密,中国买家喜欢海边的高端新别墅,因为这些别墅很容易租出去,回报也很高。

以租补学+房产升值

一个客户在澳大利亚投资购买一套总价值约50万澳元的三居室房产,孩子在澳大利亚留学3年总费用5万澳元。孩子自住一间,其余两间出租,房租收入每周400澳元。3年后孩子毕业,客户将房子转手,市值增至70万澳元,除去留学和房产投资的成本,净赚15万澳元。

适合有留学需求家庭

比如,购买50万美元以上美国旅游区升值潜力较大的房产(60到250平方米独栋别墅)。房产由第三方管理公司统一经营,每年可获4%的投资回报,即为2万美元。“但这需要一定的经济实力,否则以房养学只是一个梦想。”业内人士表示。

其次,买一套房产不仅离孩子的学校近,而且还能分租出去,这样的可能性是存在的。但其中涉及到项目选择、管理、分租等很多问题,个人买房想要解决这些问题有些困难,因此更适合在当地拥有一定人脉的家庭。

从投资角度说,“以房养学”仅仅是一个方面。它的特点在于收益稳定、风险小。市面上肯定有其他的理财产品或是投资项目比买国外学区房收益要高,显然“以房养学”更适合孩子将来去投资地上学的家庭选择。

专家提醒

警惕暗藏风险最好多方考察:“以房养学”模式除了一举两得的吸引力外,其背后的风险也值得家长留心。

北美:隐形费用不可忽视

“以房养学”面临一定的投资风险,在北美购置房产要缴纳房地产税,并要支付其他维护和养房成本。纳税额基本根据房子买价乘以1%-2%的税率来确定,其中教育税约占税额一半。因此,购房前要充分了解当地的政策,将养护成本和税金计算在投资成本内。

但不是所有人都会花很大精力去实地考察,大部分人是通过亲朋好友等有限人脉打听海外的楼市状况,既有潜在风险,也欠缺一定规划性。因此,建议留学生家长寻求专业机构的帮助,尽可能选择大型知名开发商楼盘,最好聘请买方律师,以减少投资风险。

澳洲:考虑物业是否增值

澳大利亚一家置业机构的物业经理介绍,她所经手的“以房养学”投资者,有的是父母赶在孩子留学前,“先行一步”买好房;有的是父母先交物业首付,子女留学期间利用业余时间工作收入交贷款按揭。澳大利亚目前汇率低、贷款利率不高,是中国投资者的购房好时机。

业内人士提醒广大家长,购买前要多做功课,比如众多中国投资者集中在华人聚居区域,这些地区的房价可能超过实际的市场价格。此外,澳大利亚规定没有永久居民身份者只能买新建房,开发商对新建房有一定的年份保险,所以买房前要了解开发商的实力和声誉,如果开发商破产,保险就无法兑现。另外,在澳大利亚投资房产要注意汇率风险。以换汇方式购买澳大利亚房产,汇率变化可能冲抵投资收益。

谁来接盘是一大难题

很多购房者在海外置业的目的就是投资,或者短期留学,并非将其作为长期持有的固定资产,这就面临房产转卖的问题。不同国家对于房产的转卖也有不同的政策。

以加拿大为例,加拿大安省买房的时候,非加拿大居民和加拿大居民的操作程序,各项税收及手续费都是一样的。但是在房屋出售的时候,是否安省税务居民(Non-residency Provision of the Income Tax Act),在税收上缴及房产交接时律师的房款交付程序就有天壤之别了。有房产经纪还指出,许多国家不允许非本国居民购买二手房,而本国居民在购房需求不大的情况下更倾向于购买一手房,二手房的买卖、改建流程都非常复杂。

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