如何拥有三百万资产享受退休生活

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首先,我们为什么要有三百万?来算一下。我们工作到65岁退休,按中产阶级的消费水平, 夫妇俩每人每年需要4万来满足所有的日常开支,包括租房开支,生活用品,保健运动, 旅游,消遣等,两人每年要8万加币,以活到100岁算,我们就要接近三百万来供自己养老。也许有人会说,加拿大是个福利国家,有养老金退休金。是的,加拿大是有福利,但福利正在越来越差,等到我们退休时,有什么样的福利还很难说。所以不能寄希望福利来养老,否则,那时侯,生活质量就得不到保证。

那怎样拥有百万财富呢?先用最简单的1+3模型,分4步来完成。(假设房产按通涨水平每年按平均3%升幅, 首付款按20%-30%计算)

第一步:尽快买一个自住的80万的房子,25年后,这所房子价格假设是140万。

你所需要的资金是20%-35%Down,也就是18-25万,其余的就用Mortgage,25年还清。那时,你就拥有了140万净资产;

第二步:也就是第一个投资房。等你积累够了8-15万的钱时,(也可以是第一套自住房的EquityHome-Line),马上买一个30-45万左右的投资房,租出去,最低要求要达到收支平衡,也即租金收入要够支出Mortgage及房子的地税,管理费, 保险等。这样,25年以后,这所房子价值50-75万, 你也已经付清了所有的Mortgage, 你又拥有了50-75万;

第三步:就是重复第二步买第二个投资房, 25年以后,这所房子价值50-75万,你也已经付清了所有的Mortgage, 你又拥有了50-75万;

第四步:买第三个投资房。步骤如第二步,用10-20万再买一个45-60万左右的房产,收支平衡,25年后,你付清所有的Mortgage,又有了75-105万净资产。

这样,你用45-75万的资金投资房地产,25-30年你退休的时候,房产已经增值到300-400万,退休生活得到了强有力的保障,无后顾之忧了。

那么拥有这些资产后如何处理? 一方面你可以选择卖出套现, 这种情况务必要与你的会计师商讨最佳出售时机和方式,以免产生不必要的税务负担. 另一方面你也可以选择继续持有这些物业收租, 由于已还清贷款, 每个物业应至少能带来1000-1500元现金流, 这样相当于在你因退休而不再有工资收入的时候, 你每月仍然至少有3000-4500元租金收入可以使用, 同时资产继续在升值.

这个1+3模型相对保守,因为根据历史交易,25年后,房产升值比例要远远超过1+3模型,而且这种长线投资模式也大大抵消了投资风险, 这也证明了投资房产是个安全明智之举。

辛勤工作也许有高的收入,但同时也剥夺了自由,天天忙于加班工作,无法提高生活质量。不要用蛮力来挣钱,要用钱来再生钱。

在加拿大,市场已经相当成熟,房地产仍然是很有吸引力的行业,房地产超额利润的诀窍是什么呢?用英文说,就是“LEVERAGE”。 以举债方式经营不动产,透过杆杆作用,扩大自有资金报酬率.简单地说,就是:“借鸡生蛋,以钱生钱”!地产投资的运营之道在资金运作!这就是房地产的诀窍。

试想,一个地产开发商,有资金1亿加元。现投资于一个1亿元的Condo项目。项目预期建设期5年,预计总售价1亿5。回报5千万,回报率50%,年平均回报率10%。这是大多数人的想法。可10%的回报可能很难说是超额利润。让我们看看专业地产人士会如何操作吧。投资2千万启动项目,完成立项、审批、设计和初期的基础工作,然后以预售或贷款等方式融资8千万,年利息6%。5年后,项目建成,以1亿5千万售出,还本金8千万,5年利息共30%,计2千4百万。加上自投资金2千万,总成本1亿2千4百万。获利2千6百万,比较2千万的成本,回报率130%,年均回报率26%。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目,总获利1亿3千万!

1亿3千万比5千万,26%比10%,这就叫超额利润!这就是资金的LEVERAGE运作!当然实际操作要复杂得多。

从个人角度看, 杆杆原理(Leverage)可理解为良性债务。良性债务是我们的朋友,是有益的,可以帮助我们提高收入和生活质量。比如学生贷款. 房地产投资贷款在正常情况下也是一种良性债务. 什么是良性债务呢?简单来说,就是债务成本低于个人机会成本的债务。个人机会成本就是一个人所有可能的投资机会里风险调节后回报率最高的投资回报。比如信用卡上的欠款(18%的利息)。这种恶性债务就应当尽快还掉。个人机会成本是变动的。在个人机会成本里,风险必须考虑在内,不考虑风险的投资不是投资,是投机,是赌博。

在现实地产投资实践中,杆杆(Leverage)可按风险回报率分为正杆杆(Positive Leverage),平衡杆杆(NeutralLeverage)和负杆杆(Negative Leverage)。当借来的钱,产生的利润高过债务时,就是正杆杆 (Positive Leverage) ;当借来的钱,产生的利润等于债务时,就是平衡杆杆 (Neutral Leverage);反之,当借来的钱,产生的利润低于债务时,就是负杆杆(NegativeLeverage)。对地产投资者而言,当然是竭力追求正杆杆(Positive Leverage)。不过任何投资都存在风险性, 地产投资也不例外。

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