投资加拿大安省农场的具体注意事项

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近年来,有意投资加拿大农场的华人越来越多。加拿大农场,实际上是一种特殊的房地产,其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦。了解这些特殊性非常重要,必然会大大提高您购买农场过程中的工作效率,从而避免错误,事半功倍。由于种种原因,这方面的文章很少.笔者根据对于加拿大农场的深入了解和具体实践,针对其特殊性,特此总结出以下的有关概念和具体注意事项,相信会对投资者大有裨益。

加拿大农场的性质:尽管农场的种类繁多,但从经营的角度,无非可以分为三种:正在经营农业的农场,部分经营农业的农场(有部分土地出租给农民经营),和根本不在经营农业的农场。相应地,在安省土地注册办公室,将这些农场登记为以下三类:1.带有住宅的农场,带有或不带有第二栋建筑结构,带有农场附属房屋(指仓库等);2. 非农场主拥有的土地,带有非农场的住宅,有部分土地用于农场经营;3. 独立屋(因为根本没有经营农业,尽管这个农场物业拥有几十英亩土地,依然可能登记为乡居的独立屋)。相应地,这些农场的业主也可简单地分为两类:农场主(farmer,业主自己正在这个农场经营农业),非农场主(non-farmer,业主自己不在经营农业,只是将土地出租给农民,或只是将这个农场作为一种乡居)。

地税:加拿大政府对于农场主有着许多优惠,其中包括地税的优惠。如果某农场正在经营,就可享受地税优惠,即地税可低至每年1千到2千余加币。如果这个农场部分经营或不在经营,地税就会明显增加。如乡居独立屋的地税也可能高过4千加币。

贷款:对于积极进行农业经营的农场,一般被视为Commercial物业,相应地要申请商业贷款。对于部分经营的农场,住宅可能被视为Residential,而出租的土地可能被视为Commercial。 所以,民宅部分可能申请住宅贷款,而土地部分申请商业贷款。对于乡居独立屋,则可能被视为民宅来贷款。事实上,农场的贷款也相当麻烦,远比城市住宅的复杂。多伦多市内一般的银行分行贷款经理往往不愿意接受农场的贷款。

HST:如果这个农场被视为商业物业,在物业产权交接时,应该在成交价上向政府另交HST。 但是,如果买家登记有GST/HST number,可以在合同中申明买家会自行和政府处理HST事宜,这样就不用在交接时向卖家交HST(有关HST事宜,相当复杂,请务必向会计师咨询)。

Zoning和Permitted use: 农场必须服从当地的Zoning by Law, 即有关区划,土地属性和可允许用途的地方性法律法规,而每个乡镇的这种法律法规和区划原则都可能不同。例如,某个农场可能会被归属于某个甚至数个不同的区划带之内,如PA,或RU1, RU2等,甚至有部分土地归属于环境保护带(EP)之内.每个区划带都有其特别的规定和可允许的用途。如果某农场同时归属于三个区划带,您就得在不同的区划带内遵守不同的规定。有的农场根据规定就不可以进行养殖。从河流中取水,可能需要取水权。在Nappanee,即使在主要农业区也不可以经营商业性温室,而在相邻的爱德华王子郡,在农场里都可以建立和经营商业性温室。有些农场可以允许做家庭旅馆等生意,而有些则不可以。千万不要以为在自己的农场内,就可以想干什么就干什么。搞清楚这些,对于购买农场至关重要!

饮用水源和家用水处理系统:绝大多数农场的饮用水都不可能来自市政供水系统。所以,农场水源可能是水井或储水池,水井又分为机井和手工开挖井。在用水井的情况下,农场一般都有自己的家用饮用水处理系统。但在有些地方,地下水水质不符合饮用水标准,又没有合格的地表水水源,就只好买水储存于储水池里,以供饮和用。如从汉密尔顿到大瀑布的OEW附近的地区,都是如此。除上述之外,购买农场还涉及到许多事情,如住宅,附属建筑物如仓库或牲畜棚,农作物或牲畜,通行权,化粪池,环境等等,十分复杂,限于篇幅无法尽述。所以,拟好农场买卖合同是不容易的,需要考虑和查证的东西太多,需要慎之又慎.只有对于农场买卖经验丰富的经记才能够胜任.

明白了以上的概念,再来看看购买农场应该有的正确工作程序: 1. 首先,要明确自己购买农场的目的,看看自己是否适合购买农场。 如果您只是将农场作为一种乡居或休闲度假场所,不靠农场谋生,购买农场的程序就会大为简化。事实上,有些非农场主的业主就是如此。比如,您可以在城市里上班,而到农场乡居,享受大自然和田园风光,同时可以将农场出租给农民,除租金收入之外,还可享受地税优惠。如果您需要靠农场谋生,您就要首先做好自己的功课,如搞清楚加拿大的有关政策,做好自我评估,看看自己干得了什么,会干些什么,确定自己今后的经营方向,也可以考虑购买带有生意的农场.

所以,农场只适合以下人群:a. 将农场作为乡居或休闲度假场所的人;b.懂得农林牧副渔的移民,或懂得经营农场的人,有专业技能,买农场可以有用武之地;C. 国内的农业企业家,到加国开拓市场(可借助加国农场平台进入美国市场和销往中国市场);d.吃苦耐劳,善于学习,并且下定决心要从事农业的人;e.有雄厚资金购买农地作为土地储备的人。符合上述的人,才是适当的农场买家。当然,还应该得到家人的理解,支持和配合。

正常的农场考察购买程序应当是: 做足功课,脚踏实地,确定方向,明确目的:买农场干吗?心理,技能,金钱方面都准备好了吗?搞清楚希望购买的农场类型,价位,地理位置等.注意性价比。

贷款问题是购买农场的难点之一

如果是全款购买,就简单。否则就需要尽早与银行等谈清楚贷款问题,最好拿到贷款预批信。如果你的首付不够,有时甚至需要与卖家讨论向卖家部分贷款的可能性。与经记讨论购买农场事宜,双向选择,然后必须签署买家和经记的委托合同。考察农场,路途遥远,费时费力,非常辛苦,再加上超高的汽油费和车辆损耗等成本。因此,查证市场信息和农场各种资料,与对方经记公司的联系等,都很不容易。如果彼此之间没有相互信任和诚心诚意,是不可能去考察农场的。实际上,在签署经记合同之后,您才是真正的客户,经记才能够代表您去和卖方打交道。根据客户的要求和经记的经验,尽可能找出符合要求的农场。在考察之前,最好从多种信息来源事先查清楚农场的基本情况.进一步筛选,只去考察那些各方面都适当的农场,直至选定想要买的农场。多方面查证信息,把握农场的价值(农场包括的财产种类太多,所以评估其价值远比评估城市住宅的更为复杂)。确定好出价,拟好带有条件的农场买卖合同,确定好谈判策略,进行谈判。如果不成功,继续这个艰难的过程,直至成功。如果成功,接下来是验房,验地,验水等,查证农场的区划和用途等。如果合格,逐步免除条件…,最后完成交易。在可能的情况下可要求农场主卖家进行农场经营的培训。 天高任鸟飞,海阔凭鱼跃。机遇偏爱有准备的大脑。农场,对于适当的人们,是可以大有作为的。

后注:以上是笔者的经验之谈,仅供参考。有关法律法规,区划,税务,贷款等方面的事宜,请务必向律师,会计师,贷款经理和相关的政府部门专门咨询和验证。

附:农场主移民:

让我们看看农场主移民项目的特点:农场主移民属于加拿大自雇移民大类中的一个项目,相对于其它移民渠道来说具有耗时短,所要求背景材料易于准备,无需大额资金,家庭成员人数也不限,家庭人口多似乎更好,因为农业本身是个劳动密集型产业,另外一个突出特点是不要求高水平英文及高等学历等特点。如果您难以走通技术移民,也没有大笔金钱走投资移民之路,刚好您有一定的务农经验,走农场主自雇移民之路再好不过!由于加拿大地旷人稀,政府特别鼓励农业生产,所以加拿大移民局对此类的申请特别欢迎。加拿大农业部更提供农作物以及畜牧业生产免费技术支持及指导,还有诸多农业低利息贷款予以提供。此类移民申请等待时间与投资移民类别相当,甚至稍快。你到了加拿大之后,可以雇用真正有经验的人帮助你经营,甚至可以承包给别人去经营。

所以,可行的是,先和加拿大律师联系,让他们评估你们的可能性.如果觉得可能,才着手购买。其实,一个最可行的办法是:如果你有可靠的亲朋好友在安省,你可以和他们合作来购买农场,以你为主体购买了农场,就表明了你的诚意和决心。如果你有农场经验,就可以在购买农场的同时,开始让加拿大律师帮助你申请移民;如果你没有农场经验,就可以在购买一个正常运作的农场之后,每年过来经营,每年报税,这样,两年之后,你一定有资格在境内申请农场主移民.加拿大移民部没有拒绝你以农场主身份移民的理由(因为你事实上已经做了两年的加拿大农场主了!)。这样做,你移民的成本非常小,而投资收益大(你的投资额都用于购买实实在在的加拿大房地产-农场了),没有浪费。

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