谈谈非居民在加拿大投资房产的税务问题

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随着中国房地产市场的调控政策出台,越来越多的华人投资者将目光投向了加拿大的房地产。那么,作为一个加拿大的非税务居民,在加拿大购买投资房出租有什么税务上的特殊规定?

大家知道,在加拿大投资房产,需要向政府纳税的收入有两部分:租金收入(rental income)和出售房产时的资本增值收入(capital gain)。这两部分的征税方式是不一样的。以下分别谈谈怎样才是正确的做法。

租金收入的税收

税务局规定,作为非居民,当你收到租金收入时,你必须向税务局提交“预扣税”(withholding tax),有两种方法可以选择:总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法:

按照总租金收入法的规定,租客或者物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%作为预扣税,在15天以内上交给税务局。一般来说,如果你不选择按照税法 216条款报税,这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。在你收到租金收入的年度结束后的两年以内,你可以选择按照税法216条款申报所得税。选择报税的好处是:税务局会允许你按照净租金收入而不是总的租金收入来交税,而且,如果申报的结果是你被多扣了税款,税务局会退还给你。

净租金收入法:

如果你从一开始就想选择申报税法 216条款下的所得税,你应该考虑让租客按照净租金收入法来预扣税金。你首先必须填报NR6表,并且在每年的一月份以前,或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税务局批准以后,你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。在这种方法下,即使你当年不用交税也需要报税。申报税法216条款下的所得税的日期是6月30日以前。但是,如果你有欠税,必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税,税务局将按照总租金收入法来核对应交税款,并且要你补税。

税法 216条款下的所得税:

作为加拿大的非税务居民,你可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入,这叫做:税法 216条款下的所得税。

在税法 216条款下报税,税收计算方法也采用累进税率,但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入,加拿大只征收联邦税,各省不再另外征税,但是联邦要加征一个48%的额外税收。大体来说,对于4万3千加币左右以下的净租金收入,适用税率是22%左右。

资本增值的税收

在加拿大,资本增值的收入是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也是一样,所不同的是,非居民需要在处理房产时要先预交税款。具体做法如下:

非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局。卖家需要填写适用的税表,连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。请注意,这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。当税务局认可后,会发给你批文(Certificate ofCompliance)。如果你没有从税务局拿到批文(Certificate ofCompliance),律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税,他才会将这笔钱还给你。所以说,你越早拿到批文,就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说,从你提交表格给税务局到收到批文,需要8-12周的时间。

等到第二年4月30日前报税时,你可以将房屋的卖价,减掉所有的费用,得到净资本增值收入。然后将该收入的50%计入你的收入,计算你实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款,将多余的部分退还给你。

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