西部省份农地投资的误区与建议

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随着近两年在加华人经济实力的逐渐增强,不少有远见的华人将投资眼光从传统的房产、保险、股票和基金转向了对华人而言显得新兴的农地投资。一时间,去草原三省(萨斯喀彻温、艾伯塔和曼尼托巴)做农民成为了投资人热衷的话题。连年上涨的草原三省农地价值和农地特有的保值属性使西部省份的农地投资更加炙手可热。农业作为西部省份的支柱产业之一,有着惊人的业绩。比如说,单萨斯喀彻温一年的农产品出口量就可以使该省跻身全球粮食出口地的前四名。除此之外西部各省政府都对农业有着各种优惠政策。西部省份的农业虽然已有超过百年的发展,但西部农地投资对华人而言却相对新兴,投资人在“向西部进军”的过程中也会陷入一些误区中。 –

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加拿大是一个成熟的市场经济国家,经过了多年的运作以后,大部分的产业发展已趋于稳定,市场的操作规范和运作模式也已经确定下来,农业也不例外。农地投资对华人而言是一个新兴投资渠道,但在当地人眼里却是衣食之本。早在上世纪初,很多其他族裔的移民(例如德国和东欧)就趁着移民大潮和加拿大英裔族群一起来到西部省份开发农业。经过近百年的发展,他们已经在实践中确立了农业操作的模式并了熟于心。

不少华人投资人眼见西部省份丰厚的农业投资回报也希望在短时间内达到与本地农场主同样的回报,殊不知相当部分的农场都由几代人经营起来才达到今天的规模和效益。与很多其他的投资方式不同,农地投资一般需要相对长期的经营和相当的经验才能获得最大化的收益。而对于华人投资者而言,更需要时间去了解熟悉加拿大特殊的农业生态。急于求成,想一蹴而就的心理是投资农地所需要避免的。

短期持有 投机心理

受全球金融危机的影响近几年来一直走势疲惫的加拿大经济使投资者愈加的青睐拥有保值属性的农地投资。与此同时,西部诸省,特别是萨省的矿业和能源工业也在蓬勃的发展。这两点造成了现在西部省份农地价值连续数年的大幅增长。根据Farm Credit Canada的数据,草原三省近两年的平均半年农地价值涨幅达到了10.2%。

诱人的高速增长率在吸引了不少愿意脚踏实地在农地投资上大有作为一番的投资人的同时也吸引了一批抱有投机心理想趁着农地价值走高的大好趋势短期持有的投资人。一方面,这种短期买进卖出的投机行为扰乱了当地稳定的农地投资市场。 当地人普遍认为外来人群的短线炒作行为提升了部分地区的土地价格,影响了正常的农业生产活动发展。由于华人农地投资人在当地属于新来者并且混入了少数投机者,不少当地人便将“炒作”的帽子扣到了华人的头上。这顶帽子使得不少踏实肯干的华人投资者在扩张自己产业的时候遇到了不必要的困难。另一方面,虽同为地产,农地的流动性相较传统的房产要低,并不适宜投机性的短期持有。农地的这一根本特性说明农地投资是一种长期投资,需要用心打理才能为投资者带来最丰腴的收益。

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思前想后 犹豫不决

投资时机对农地投资非常重要,过多的顾虑和犹豫会使投资者无法充分的利用自己的资源来达到最大的收益。有这样一群投资者,他们相当理性甚至颇具学究风范。为了能更好的完成投资决策,他们搜集研究了了大量的农地资料,这使他们几乎都成为了半个农地专家。但是,在掌握了大量的知识后他们却迟迟不能做出最终的投资决定。这就是大家平常所说的“了解越多,顾虑越多”。

在寻找地块时“等一等,或许有更好的地块出现”和售价谈判时“拖一拖,希望拖出个更低的成交价”是最常见的两种心理。一方面,草原三省的农地价值增长正在以极高的速率增长着,长时间的观望意味着投资人的投资成本会有较大的增长同时投资收益也可能由于规模效益减小而降低,特别是对一些资金有限的投资人而言。另一方面,现在农业市场的走好刺激不少当地的农场主购买更多土地扩大自己的生产规模,同时可观的外部投资人也纷纷参与到农地投资上来,优质土地在市场上供不应求。投资者过多的犹豫很容易错失良机与市场上的优质地块失之交臂。

投资农地=买房 加国华人网上家园 –

由于投资农地与投资房产都涉及了购买地产,不少投资人都将投资农地与购买房产画上了等号,这是个大大的谬误。投资房产的主要盈利方式就是等待房产的自然增值,待到增值达到投资者的预期以后将房产售出换取利润。这种投资方式的盈利基本是靠预测大市场的走向完成的,可以说是某种程度的“靠天吃饭”。农地投资中所购买的农地则是一种生产资源。 加国华人网上家园 –

跟投资实业类似,农地投资人购买农地,依靠农地生产农产品,然后出售农产品换取利润。从这个角度上讲投资农地更类似于购买了一间需要自己悉心打理的公司。总的来说地产市场的走势高低对农地投资收益的影响要比对房产投资的影响小得多,因为虽然现在每半年草原三省的农地价值都有10%左右的增幅,但农地投资的主收益来源是农业生产而不是土地的自然升值。农业生产在西部诸省主要有两种方式,一种是custom farming即农场主不亲自劳动,雇佣劳力和机械进行耕种,另一种就是最简单的全自耕。现在这两种耕作方式的理想年收益率分别为10%左右和16%左右。

有一些投资人看中了农地的保值特性准备把土地作为资源长期持有并在持有过程中出租给农户赚取租金,这也是很多不熟悉农业生产的投资人所青睐的一种投资方式。此种方式虽然看似与将投资房产出租相同实际上也大不一样。首先农地的持有成本非常低,西部诸省的农地地税普遍较低,一般数一英亩农地的地税为3-8加元不等,这样算来1000英亩每年地税也仅需3000多加元。而一套位置较好的独立屋地税很随意就可到5000加元。其次农地基本没有维护成本而房屋则需要维护成本。按照1/100规则,即每年房屋维护成本为房屋售价的1%来计算,一栋价值80万的独立屋每年的维护费用就需要大约8000元左右。再次,农地没有折旧而房屋有折旧。

综合以上几点看来实际上农地和投资和房产投资还是有较大差别的,不能一概而论。 info.

给投资人的几点建议

华人投资人在投资加拿大农地之前最需要做的一点就是转换对农业的概念。中国的农业属于精耕细作,尽最大努力提高单产。而加拿大却恰恰相反,由加拿大地域广阔,农业采取粗放式管理,追求规模效益。一般稍有规模的西部省份农场都在20个quarter左右,大约3200英亩接近19500中国亩土地。在如此大规模的土地上进行精耕细作明显是不现实的,因此加拿大农业基本上淘汰了人工耕种而使用全机械化耕种。粗放式的管理使得加拿大农地的亩产约为中国农地亩产的1/3。不少刚投资农业的投资人对西部省份相对中国较低的亩产和农地交易地块所涉及的广阔面积所不解、迷惑,最后导致犹豫不决,错失了投资时机。所以想要投资加拿大的农地首先就需要转换自己对农业的认识。 –

随着越来越多的华人投身于农地投资,一部分刚来加拿大的投资人认为华人是现在农地市场活跃的主因并希望将自己在华人投资圈子内积累的经验应用到农地投资当中去。其实不然,虽说现在华人逐步进入了农地投资圈,但实际上农地投资的主要力量还是加拿大本地人,华人只占了农地投资力量中很小的一部分。农地投资主要的游戏规则还是以本地人建立的为主。华人投资者在农地投资方面普遍经验不足,前面已经提到中加农业的概念大不相同,中国的农业经验基本上不能套用在加拿大的土地上。这时候找一家综合实力较强的农地投资公司作为桥梁就异常重要。好的农地投资公司不仅能够为投资者解决最基本的购买农地过程中所出现的问题,还能为投资者进一步提供农业技术支持、农产品加工、寻觅租客和代耕等各种后续服务,一站式解决投资的后顾之忧。可以说找一家可靠的农地投资公司会使刚踏入农地投资行列的投资人事半功倍,更好更快的在农地投资上获利。

现在华人投资人在广大的加拿大农地投资市场中的力量和声音都还很薄弱,投资人之间更需要互相帮助合作来建立良好的投资生态。一方面这样健康良好的合作关系可以加速投资信息在华人投资圈内的流动,另一方面它更可以是后来的投资者得到先来的投资者的帮助更快的摸到农地投资的窍门,先来的投资者亦可以再后来的投资者中寻找相投的伙伴合作扩大自己的投资产业。更为重要的一点是,良好的投资生态能将仍然处于少数派的华人投资人分散的力量集合起来,加强华人在加拿大农地投资市场中的影响力,让华人从被动的游戏规则服从者变成积极发挥作用的游戏规则制定者。如此一来华人这一团体的投资利益将在这样的良好投资生态的保护下得到最大的保障。

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