胡商: 谈谈房地产所有权的形式

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有关投资房地产,一个常见的问题是以个人名义还是以公司名义投资为好。这在法律上是一个房地产所有权形式的选择问题,也涉及到一些重要的税务问题。本文将简单介绍房地产所有权的不同形式,以及在选择这些形式时应考虑的各种因素。

个人所有权

个人拥有物业的所有权形式包括个人独有和共有(Co-ownership)。共有是指一个以上的个人,共同拥有物业。共有这种形式又可细分联名(Joint Tenancy)和合有(Tenancy in Common)。联名与合有两种形式不同之处是,在联名形式下,如果一方去世,生存一方自动获得全部财产的所有权;而在合有的形式下,去世一方的所有权将由其继承人继承。

个人拥有物业,不论是个人独有还是个人共有,在法律上都属于责任无限;所以风险较小的物业较适合这种所有权形式,如一般民宅。

个体公司(sole proprietorship)

从理论上讲,上面提到的个人独有物业的情形,可能是某个人被动地拥有物业,如自己的住房,也可能是通过拥有物业来积极经营,如从事房地产买卖。后者通常被称为是从事积极生意的个体公司(sole proprietorship)。

个体公司的业主是一个人,用其个人名字或另取一商号从事商业活动,属于无限公司。公司在不能偿付债务时,其责任不局限于公司的本身的资产,业主个人其它资产,如车子,房子等都可能被用于赔偿。

合伙公司 (partnership) –

合伙可以简单地定义为两个或两个以上的合伙人合作组成的无限公司;责任最终由合伙人(如个人,有限公司)承担。对于一般合伙人来说,责任无限的特点与个体公司,大致相同,即合伙人对公司的债务和责任,要承担责任,而不限于各自对公司的投入。

共有(Co-ownership)与合伙有相似之处,但不是一回事。作为所有权的形式,前面提到的共有主要是适用于被动地拥有物业的情形,并且涉及风险较小的物业,如民宅,空地等。就目的而言,共有一般是以维持一定状况而不是以谋利为目的。相比之下,合伙(也叫合伙公司)是由合伙方比较积极地参与经营管理,并以谋利为目的一种所有权形式。合伙方可以是个人,也可以是有限公司。

因为合伙需要合伙方参与经营,所以当合伙的任何一方去世或不复存在,原合伙关系自动终止。如果有新的合伙方进入,新的合伙产生。在共有的所有权形式里,共有的一方如果去世,生存的一方继续拥有物业(如果是联名)或由继承人继承去世一方的权益(如果是合有)。 –

共有和合伙的相同之处是都纳税人共同拥有物业,但共同拥有物业是不会自动地产生合伙关系。看合伙关系是否存在,主要看共同拥有物业的目的及需要经营管理的程度。

有限公司 (corporation 或limited company)

有限公司是一个独立于个人即其股东的实体,是通过发起人的法律行为而创造的一个法人,有独立的人格。由于个人与公司是相互独立的,公司应对其自己的债务负责,并且其偿付责任只局限于公司资产。对于公司的股东来说,对公司不付个人责任,其风险仅限于现有的股本投入。

在选择适当的所有权形式方面,每个人的情形不尽相同,考虑问题的方面及重点也不尽相同,所以没有一个统一适用的公式或一种形式总是应该成为首选。不过,作为一个一般原则,我们应该综合考虑各种税务的及非税务的各种因素。这些因素包括:利用自住的主要住宅(principal residence)免税的规则(通常说的自住房),发挥有限公司运作上的优势,资金来源的问题(如果个人名下没钱而自己公司有钱,应该以公司名义投),税务上利用过去的资本亏损,利用$75万资本增值免税的规则,避免非居民的有关税务规则(非居民如在加拿大注册公司,该有限公司就是加拿大居民),满足银行贷款要求等。

为了更多地了解有关的房地产投资的法律及税务规则,读者可咨询会计师,律师,或其它专业人士;也可以阅读由加拿大税务出版社用中文出版的《加拿大房地产税务》一书。

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