胡商: 投资房地产关键看税务

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一般人都知道,投资房地产首先应看项目本身能否赚钱。这点不错,但赚钱多少还得要看不同项目的不同税务待遇。加拿大所得税法将房地产买卖的所得或利润分为三个类别:1)生意收入:100%应算进收入纳税;2)资本增值:50%应算进收入纳税(另50%免税);3)主要住所(principal residence)增值:100%免税。

可以看出,同一交易而不同的税务待遇可能会产生天壤之别的结果。了解了这些不同税务待遇及结果,使得我们明白为什么在一些税务纠纷里税局往往是要断定纳税人的房屋买卖所得是属于生意收入,而纳税人则要咬定是资本增值或主要住所增值。

明白上述三类税务待遇的意义,不仅是在于怎样去应付税局查税时的立场,而且对于正在策划投资房地产及选择投资项目的人来说,具有重要的有指导意义。为说明这一点,现假设某个人纳税人正策划投资房地产,在以下两个项目中选择一个:

选择一:一块空地,2年后出卖可赚$100万;

选择二:一个可用于出租的房屋,2年后出卖可赚$80万 (房租收入大约等于出租费用)。

现再进一步假设,选择一的交易所得肯定不能算资本增值,只能算生意收入,而选择二的所得属于资本增值。在考虑到40%的个人所得税情况下,该纳税人最终能得到手的税后钱可粗算为:

选择一:$100万- $40万税(100万X40%) = $60万

选择二:$80万- $16万税(80万X50%X40%) = $64万

由此可见,投资房地产不仅要看项目本身能赚多少钱,还要考虑到投资项目的税务待遇。说到这里,有些人会想如果我们不以房地产公司的名义去做房地产买卖,从中所得就可以不算生意收入。这显然对那些专门或公开做房地产生意的人来说是不公平的。因此,根据税法精神任何个人,商家,组织等(即使其主要业务不是从事房地产的)买卖物业都有可能被视为生意运作,从中得利可算生意收入,哪怕只是做一笔买卖。

这里需要说明的是,有关区分生意收入和资本增值的税务规则,适用于任何类别的纳税人,既适用于个人也适用于有限公司。

当然,在房地产领域要弄清什么是生意收入,什么是资本增值,有时不是一件容易的事。加拿大税法只是为两者提供了有关概念及规则,但并没有为两者给予明确的定义。不过,经过多年的司法实践,加拿大法院系统为区分两者发展了一套完整的鉴别标准。为了更多地了解这方面的税务规则,读者可查阅加拿大税务法庭的有关案例;也可以阅读由加拿大税务出版社用中文出版的《加拿大房地产税务》一书。

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