华人买卖自住房子频繁 成税局查税目标

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报税季节来临总会有很多人焦虑,有人想占点便宜,少报一点收入,有人是搞不清税务规定而错报漏报。对此税务专家的建议是,守规矩就是减少麻烦的最好药方。每年都会有人因不守规矩而被税局调查,出了问题轻则罚款,重则坐牢,华人群体整体守法意识比较强,很少听到有人因偷漏税坐牢的消息,但是出问题的也不少,搞不清税务规定是最大的问题。 

近年由于大多伦多地区房地产市场活跃,华人涉及房地产税务纠纷明显增多。据税务专家胡商介绍,华人最容易出的问题有两大类:一是房地产出售所得性质的定性;二是买新房HST退税。

关于房地产出售所得性质的定性问题,是指赚到的钱在三类性质中属于哪类,即是属于100%应计税的生意收入,还是50%应计税的资本增值,还是彻底免税的自主住所(principal residence,即PR)?

很多人自认为自己住房是PR,所以出售赚钱后不申报,但税局可不一定这样认为。

胡商举例说,杜先生在2009和2010两年卖了两个房子,并在为这两年报税时没有申报,因为他认为这两年出售的两栋房子都属他的主要住所(Principal Residence),从中所得属于100%免税的资本增值。相反,税局则认为他的房屋买卖属于生意运作,而从中所得应按生意收入来计算所得税。

在2009年之前杜先生一家三口一直是住在他于2005年购买的一个半独立屋里。2006年7月他买了一个公寓单元的楼花;该公寓于2009年5月完工。杜家决定般进公寓,而将半独立屋出租,但搬进去后他才发现该公寓单元比原来想象小多了(原看到的只是设计方案)。所以他住进两个月后就挂牌出售,并于2009年10月出手,净赚11万多。随后杜先生又在与多伦多相邻的万锦市购买了一个独立屋住宅。住进不久他发现虽然房子够大但维持费用太高;有些费用都是事先没想象到的。他感到压力很大,愈来愈觉得难以承受,所以决定又要换房。这次卖房于2010年11月成交,净赚7万多元。

税局根据网上信息于2012年初挑出杜先生查税。税局查税部门认为杜先生这两年房屋买卖频繁,每次拥有产权时间不长,并且买卖利润可观,象是在炒房,从中所得应按生意收入纳税。所以查税结果评估出税款两年共达10万多(包括补税、罚款和利息)。杜先生当然不服,进行了税务上诉。

税局上诉部根据案例法区分资本增值与生意收入的六个因素,对杜先生的上诉进行了分析。这六因素包括:物业的性质或类型,业主占有时间的长短,类似的交易(或运作)的频率,对物业进行的加工或改进,导致出售物业的情形,以及纳税人在购买时的动机和意向。

税局上诉部的结论是杜先生在2009和2010年出售的两处房产虽然拥有时间不长,但每次出售都有特殊原因,并不像在炒房,所以从中所得属于资本增值;同时由于该两物业均属他正常居住的住所,房屋买卖利润应属免税的资本增值。最后税局撤销了罚款决定。

胡商说,为避免这样的麻烦,纳税人应注意的事项包括: 

1)换房不要太频繁,否则可能被定性为炒房,应按生意收入报税。在一般情况下一个住房住两年就比较安全。

2)万一有意料不到的事由要卖房,注意保留证据(如果由于是周围环境变化,最好留有照片)。

3)挂牌算是有意卖房的证据(税局不承认你只是想试试市场不是真想卖)。

4)一旦入住,将自己的地址改为新地址,特别是在税局。

5)从搬家公司拿搬运费收据,订电梯证据等。

6)开一个house warming party,等等。

买新房退HST的问题,是指卖房时建筑商免收HST但事后税局要求补交。出现这种情况的主要原因是买主不久就出售,或一直不住入(如果纳税人不在税局更新地址,税局就有可能认为没搬进去住)。符合免交HST的条件有三种:自己住,亲戚住,出租给别人住。如果是自己或亲戚住,应注意的事项与上述几点相同;如果是出租,注意保留租约及房租收款证据等。

胡商说,房地产买卖的信息属于公共信息;地产经纪、律师等都可以通过省政府网站查到。加拿大税局也经常利用这一资源来寻找“有潜力的”查税对象。那些买房而资金来源不明的纳税人可能会被挑出来查税。特别是那些做生意报亏损的人,一旦买房就会引起税局注意,很简单的道理,你做生意连年亏损,买房的首付是从哪里来的?

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