加拿大人住不起房子 全是中国人的错?

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2015年至今,大温地区的房地产市场又迎来一轮火爆的行情,抢购独立屋的景象再现。进入3月,CBC、《国家邮报》、《温哥华太阳报》等加拿大主要媒体又集中报道了中国商人在温哥华西区花费5180万加币购入一套号称大温地区史上最贵房产之一的豪宅的新闻,引发国内外的广泛关注。与此同时,部分加拿大的媒体、政客和普通民众却对中国人购买加拿大房产持质疑甚至是反感的态度。加拿大前驻华大使、前总理对华事务顾问马大维(David Mulroney)在新书中炮轰华人涌入加拿大地产市场,致使加拿大房价飙升,本国人民无钱买房。很多网民也在各大媒体的网络留言区表达他们对中国人买房的不满。在媒体和政客的宣传下,加拿大房价大涨,人民负担不起住房似乎全变成了中国人的错。

中国投资者推高房价 真假依旧无解

华人喜欢购买房产是不争的事实,近年来随着大量的中国移民进入加拿大,购买房产的数量也越来越多。有些学者和政客对此进行了一番研究和分析。经常被用来证明“中国人投资推高了大温地区房产价格”的一篇著名研究是由加拿大咨议局(Conference Board of Canada)高级经济学家Robin Wiebe于2013年发表的。在研究中,Weibe研究了中国真实GDP增长率、温哥华的就业人口和房贷利率与温哥华房价的关系,得出的结论是中国自1991年至2012年的真实GDP增长率与反映温哥华房地产市场的三个指标(房屋销售数量、房价增长、新屋开工数)都具有正相关的关系;而温哥华的就业率基本上与这三个指标没有联系,而房贷的高低也仅与其中一个指标存在相关性。Weibe发现,在2010-2012年,温哥华的就业率平均增长了2.3%,而人口也增加了1.6%,但2012年温哥华的房市却陷入了罕见的低谷——二手房成交数量下降了23%,平均房价下降了6.4%。他认为这是因为中国的GDP增长在2012年仅为7.8%,是12年的新低。这项研究看似十分具有说服力,但其缺陷也非常明显,因为缺乏对本地购房者身份信息的统计,只是单纯从数字上的关联来说明问题,难免有失偏颇。

此外,UBC的地理学家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外来的富有移民推动了温哥华的房价上涨。

加拿大的政客似乎对中国人推高加拿大的房价这个话题更感兴趣。在2013年的市选中,19岁到加拿大读书,来自中国大陆的首位华人温哥华市长候选人王璐提出应向长期不在温哥华居住的业主征收房屋空置税。虽然她并未提及所针对的群体,但温哥华中文媒体认为其针对的对象就是在温哥华西区购买独立屋的中国移民。显然,房地产的话题已经成为了政治选举的必需。

2015年3月,《温哥华太阳报》的文章指出,加拿大前驻华大使、前总理高级外交政策顾问马大维(David Mulroney)在新书中质疑中国的热钱大量进入加拿大市场,给加拿大地产带来了不良影响。他将多伦多温哥华这两大热门城市的房价居高不下的责任推到了中国购房者的身上。他认为,这些由中国人带来的“外来”(offshore)地产投资非但没给加拿大带来经济效益,反而加重了加拿大本地人的购房负担,造成多伦多和温哥华的本地居民无法负担经济型住房的房价。他还指出加拿大政府应该对那些来自中国的前政府官员关闭大门,以防他们用贪污的钱在加拿大买房。

《国家邮报》援引美国全球金融诚信机构的数据称,2002到2011这9年期间,总共有10,800亿美元从中国非法流入其他国家。与保守党颇有渊源的《环球邮报》在报道华人购房者在加拿大买房时经常冷嘲热讽,称华人购房者是中国出口到加拿大的最新“商品”。 加拿大 51网

“住房可负担性”一直是一个热门的竞选议题,加拿大的普通民众非常关心房价的上涨问题。许多网友在《金融邮报》(Financial Post)留言说,他认为加拿大吸引过多国外投资者到来买房迫使本地居民不得不搬到远离市区的地方。也有人认为,中国富豪的资金来源不明,他们来到加拿大以买房的方式炒高加拿大房价,从而保护他们的非法财产。网友PhatRik写到:“从个人角度说,我不在乎购房者的肤色或者是国籍,我在乎的是他们的钱是否是贪污得来的。这些人在旧一点的社区买一块地,把原本的破房子拆掉,建一栋华丽的城市屋,然后提高了这块地的税金。慢慢的这个区域房价越来越高,最后没人能负担的起了。”在大选年将房价上升的黑锅推给中国买家,或许将成为一种流行的策略。

经济型住房价格上升平稳

那么,中国买家的进入到底对加拿大人住房可负担性带来了怎样的影响呢?

根据加拿大房屋贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的定义,房贷不超过家庭总收入的32%视为住房可负担(Affordable)。根据Vancity信用社最新发布的报告Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond,在温哥华购买一栋独立屋支付的平均房贷已经超过了家庭中位收入的48%,负担性极低。根据报告的计算,在大温地区,一个家庭的中位税前收入为每月6225元。这样的家庭按照五年期固定利率2.89%,按照32%的可负担标准,每月最多可以获得1992元的房贷,如果他们支付25%的首付,可以购买价值492667元的房子,如果他们只能支付5%的首付,按照可负担标准,他们只能买38万元左右的房子。

以这样的价格,温哥华的一般家庭显然无法购买独立屋作为他们的居所。如果按照可负担的标准购买公寓或者连排屋的话,却并不是不能买到。而公寓和连排屋并不是所谓中国富豪的首选投资方向。

加拿大房屋贷款公司(CMHC)的数据显示,多伦多地区高层公寓买家中,仅有2.4%的人是外国投资者。温哥华这个比例更少,仅有2.3%。外国地产投资者仅占公寓和联排屋买家比例的一小部分。

多伦多Milborne地产公司(Milborne Real Estate Inc.)主席C.Hunter Milborne表示,在他们最近开发的一个公寓项目四季公寓(Four Seasons condominium development)的买家中,仅有5%来自国外。对于一些人对该统计的质疑,Milborne表示自己的数据来源真实可靠,他表示,在签购房合同时,公司会要求每一位购房者提供社会保险号码(social insurance number)和带照片的证件(Photo identification)。再加上贷款人在提供贷款之前会向要求借贷人提供他们资金的来源,因此对于外国买家比例Milborne提供的数字是可信赖的。

除此以外,Tridel公司高级营销副总裁James Ritchie同样认为外国买家在加拿大公寓市场上所占比例很低。Ritchie1968年建造其第一栋公寓,目前其公司在建的高层公寓单位有5400个,他表示,去年一年,他的公司总共卖出2000间公寓,其中仅有2.9%的买家来自加拿大以外地区。

Ritchie认为,这一情况出现的主要原因是外国人在购房时所付的定金要比本地人多。银行要求开发商准备建设的楼盘预售60%-70%才向开发商提供商业贷款。政府规定,加拿大本国人购买公寓时需付20%定金,而非本国人在购买高层公寓时,需付35%的定金,才能算作“已售出”。因此,为了争取银行贷款,开发商不得不先向国外购房者收取比本地购房者高出15%的定金。这阻挡了一部分海外购房者,也一定程度上影响了本地高层公寓开发商的资金流。

从2010至2015这五年期间,大温地区公寓市场基准价格涨幅是微乎其微。其中属于“豪宅区”的温哥华西区和西温地区公寓市场基准价涨幅仅分别为8.0%和5.3%。跟这一地区的独立屋的涨幅相比几乎可以忽略不计。而近几年公寓市场受到热捧的铁道镇(metrotown)区域,这五年期间市场基准价涨幅也仅为7%。

从数据上看,2010到2015这五年期间,大温公寓价格出现负增长的地区多达5个。其中枫叶岭公寓市场基准价下跌10.3%,高贵林港下跌7.4%,列治文下跌3.5%,惠斯勒公寓市场基准价格狂跌21.6%。

大温地区地产委员会所给出的数据显示,2010到2015这五年间,低陆平原地区联排城市房价格涨幅仅为3.9%,大温地区联排城市屋涨幅也仅为7.8%。从各行政区域方面看,联排城市屋市场基准价格这五年间涨幅最大的四个区域分别为温哥华西区、温哥华东区、列治文和新西敏,涨幅分别为15.2%,11.7%,12.6%和11.8%。其他地区涨幅不超过7%,其中枫叶岭和高贵林港还出现了负增长,分别为-1.2%和-2.0%。

联排城市屋和公寓市场基准价格变化趋势说明,2015年购买这两类房产跟2010年购买差别不大。2015年大温公寓市场并未出现房价狂涨的现象,一些市区反而出现低价新建住宅。

从上述分析中我们不难看出,作为加拿大房地产市场主力消费人群的中产家庭并没有因房价上涨受到太大的影响。联排屋和公寓近五年来稳定的价格曲线也显示,中产家庭在2010年和2015年的可负担性并未有明显的改变。

根据大温地产委员会(Real Estate Board of Greater Vancouver)所给出的数据,从2010年2月至2015年2月,这五年间,本地工薪阶层最能负担得起的两种房屋类型:公寓(Apartment)和联排城市屋(Townhouse)的价格并没有出现大幅增长,一直处于平稳状态。

中国购买者抬高豪宅房价 售房者获益

从大温地产局的数据中我们不难看出,售价涨幅较大的无疑是独立屋。五年来涨幅最大的是温哥华西区、温哥华东区,西温等公认的豪宅区,五年内的这几个地区的平均涨幅大约为41%。北本拿比和南本拿比独立屋五年来平均售价涨幅分别为31.1%和37.6%。过去五年,数量增长最快的是400万至500万元价格的房屋,增长408%,超过500万元的房屋也增加了243%。其次为300万至400万元的房产,数量增长36%,百万以下的独立屋则减少了45%。

不可否认,豪宅及普通独立房价格的上涨跟华人购房者不无关系。房产经纪Malcolm Hasman表示,在他所销售的楼盘中,90%的买家是亚洲人,其中大部分来自中国大陆。但Hasman是以销售豪宅著名的地产经纪。豪宅市场本来就是小众市场,并不会对普通加拿大人的购房选择带来什么影响。一个年收入7、8万的家庭,也绝不会考虑在豪宅区购买百万以上的独立屋。

即使学者和政客所宣称的“中国买家推高了大温房价”的说法是真实的,那从数据上看,他们并非全面“入侵”大温房地产市场,而是有选择性的购买本地豪宅,推高的仅是独立屋的价格,对普通加拿大人的住房可负担性并无太大的影响。

在一些研究中,学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算,抹杀了不同房型市场的差异,计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。

大温联排屋及公寓价格变化及市场基准价表(table 1)

大温独立房价格变化及市场基准价表(table 2)

中国买家 提法不妥

前加拿大驻华大使马大维质疑中国人将“热钱”带到温哥华楼市,购置房产后又不在此居住,导致大量空房。他将中国投资者称为“离岸”(offshore)投资人。“离岸”投资指的是投资人将钱投放在非居住地国家,那么这部分人最可能是指没有移民身份的中国籍人士。对于那些加拿大籍的中国移民和持枫叶卡的中国公民来说,并不能将他们归为离岸投资人。《加西周末》记者在调查中发现,尽管很多政客和媒体都将矛头指向“中国”购房者,但截至目前,没有人能拿出确实的数据证明目前加拿大房地产市场上到底有多少无加国永久居民身份或国籍的中国买家。而华人购房的主力军仍是华裔加拿大人和永久居民。

媒体报道的花费5180万元购买温西豪宅的陈脉林的家人据称在7年前就已经来到加拿大,现在已经是加拿大公民,他们购置房产的行为显然不能算在中国投资人身上。马大维自己也承认,关于中国购房者是否是导致加拿大房价过热的元凶需要更多确实有力的信息,不能靠“以讹传讹的都市传言”。

近期,加拿大联邦移民局突然改变移民政策推出快速通道项目,导致大量留学生移民无望。接着,个别媒体又发表文章,将矛头直指华人移民,称投资移民在加拿大缴税额远远低于其他移民。在这种情况下,炒作“中国人购房推高加拿大房价”,在联邦大选即将到来的敏感时期,就给人以别样的联想。

不论媒体和政治人物的发言是否是为大选铺路,将普通加拿大籍华人视为“中国买家”,并且认为这一族群影响加拿大人的住房可负担性都是十分危险的。

房价高原因多样 政府须负责 

在很多地产商眼里,多伦多及温哥华独立屋房价过高的原因不能全部归咎于中国购房者。加拿大各级政府要付相当一部分责任。

据3月12日出版的《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)报道,温哥华2015年1月最新颁布实施的新建住宅细则被认为是北美最严格的房屋建设法规。多名地产界人士认为,这项法规大幅提升了建筑成本,等于是给温哥华房价火上浇油。南温哥华从事窗户定制40余年的Peter Frenger建筑公司负责人Peter Frenger认为根据新细则的规定,新建房屋的窗户必须通过检测,以符合更高规格的能源标准,他抱怨道新的法规使他负担不起昂贵的检测费。

除此以外,政府征收过高的房地产税也是造成大温地区房价过高的原因之一。大温地区房屋建设协会首席执行官Bob de Wit指出,联邦、省、市三级政府对房屋所征收的税收(taxes),费用(fees)和土地发展费(Development Costs)已经占到新房房价的20%-25%。在过去几年,这些费用增长幅度很大。Bob de Wit尤其提到,市政征税仅占政府部门所收款项的5%,剩下的部分都被联邦和省政府征收。

除了建筑材料成本上涨,城市发展协会(UDI)CEO Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》采访时表示,温哥华土地供应数量下降也是导致独立房价格上涨的一个重要原因。McMullin认为,房房价格跟供给有着很大的关系。近几年温哥华独立屋需求量上涨,但独立屋用地开发数量越来越少,供远远小于求,导致独立房价格逐年升高。Central 1信用组织首席经济学家Helmut Pastrick在接受《省报》采访时表示,有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。他认为,虽然中国购房者对温哥华西区和西温的房价有一定影响,但即便是没有这些“离岸”投资,大温地区房价也不会降低多少。

此外,加币近期大幅贬值、房贷利率下降等因素都是加拿大房地产价格上涨的原因。某Sutton地产经纪告诉《加西周末》,近期抢房的并不只是中国买家,还有很多西人也在借机进入市场。

西温拥有80多年历史的著名发展商British Pacific Properties总裁Geoffrey Croll先生在接受《加拿大地产周刊》采访时所表示的,即便如今房地产市场处于上升期,政府和开发商都有责任保证当地居民的住房可负担性。将责任全部推给中国购房者,恐怕有失偏颇。

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