地产经纪生涯手记:加拿大的房产税

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转眼间上课的日子到了,草根曾经想在上课前,自己先把书整个看一遍,留下问题待老师上课时候做个解答,笨鸟先飞嘛!结果鸟太笨,刚看过半眼瞅着就要开课了,只好把后面草草地翻了一遍,懵懵懂懂就过来上课了。

课堂在离草根家不远的一家酒店的会议厅里,从家里开车过去也就几分钟的样子。老师是一位金发老太太,声音略有沙哑但中气十足,透着在房地产领域多年摸爬滚打积累出来的底气。

同学一共有30人,13个男生17个女生,大都来自奥克维尔及周边地区。除了草根以外,还有三位来自大陆的华人同学,三位女同学都住在密西沙加。另外一位 女同学看起来也是华裔,曾经在香港在东南亚都生活过,可能来加拿大时间长,跟草根们沟通只能用英语了。她倒是干脆,直接在酒店里开了房间住下,这真是要认 真学习啊!

大家学习的目的各不相同,有的传承家族传统,有的想开创第二事业的,也有工厂关门失业打算再就业的,不知道是不是听了刘欢唱的“心若在梦就在”以后才来的?

自然,所有同学中英语最差的就是草根了,草根算是唯一的新移民吧?于是听起课来各种痛苦各种惨状大家闭着眼睛也能想象出来,这种痛苦草根在看书的时候便已 深有体会,书上那些晦涩的话草根要先要通读一下,确认每一个单词都认识后,再前后连贯一下仔细斟酌一下,才能大致搞清楚说的是什么意思。课堂上老师这么一 讲而过,基本上等草根琢磨明白老师老师讲的第一句话,第三句话已经快结束了。于是草根只好紧抓一四七,二五八和三六九就只能是明白多少算多少了。不过草根 猜那些洋人同学一遍过后也不见得全能深刻理解,毕竟那些专业术语以及严谨的表达方式,即便是母语听来也要思考一下才能理解,大家说是不是?

语言障碍带来的痛苦,到了后面事关计算的章节才稍有平复。大家知道,买卖房产离不开一些基本的计算,比如房屋的面积,比如房间的容积,比如需要浇灌水泥的 地基的体积,比如按揭贷款。到了这些章节,华人同学的优势显现出来。涉及到的计算问题,基本上用到小学知识便可从容应付,除了复利的计算可能尚需调用一下 中学知识。

大家都说洋人算术差,差成什么样子呢?拿计算面积来说,咱华人孩子都把公式背得滚瓜乱熟,三角形是底乘以高除以二,矩形和平行四边形都是底乘以高,梯形面积是上底加下底乘以高除以二…… 。问题来了,洋人同学便有人问为啥梯形面积是上底加下底乘以高除以二?搞得老师彻底崩溃:我不是教你们数学的,我是教你们做地产经纪的!那些东西回家自己看数学书……

不过语言并不能成为草根考高分的障碍,咱华人对考试显然是有外族裔难以比拟的优势。更何况都是选择题,实在不行就三长一短选最短,三短一长选最长,长短不一就选B,参差不齐?C无敌啦!

计算除了上面说的那些,还需要算房产税或者叫地税的。在加拿大拥有房子每年都需要缴纳房产税,这个让很多从中国来的人很不爽——俺们中国拥有房产都没这么麻烦,还要缴什么地税。

那么加拿大这个房产税或者说是地税是怎么来的、干什么用的呢?大家知道,加拿大是个分权的国家,政府分为三级:联邦、省和地方。整个政府相当于一个大的物 业管理公司,负责为大家提供公共服务,需要的经费也要大家出。大家缴所得税的时候,便会发现有一部分是交给联邦政府,有一部分是交到了省里。原来草根在王 子岛的时候,买东西交的15%销售税GST,就是交了10%给联邦政府,5%归了省政府。那么三级政府的另一级地方政府靠什么过活呢?地方政府主要就是靠 这个地税了。

地税或者说房产税(Real Property Tax)是地方政府的主要收入来源,征税是基于业主所拥有的不动产的价值,以一定比率进行征收。也就是说拥有的不动产价值越高,所要缴纳的税越多,反之价值越低,需要缴纳的税就越少。知道自己的物业价值,再乘以相应的税率,就知道自己需要缴纳多少房产税了。

税率是如何确定的呢?每年地方政府都要做两件事,一是按照规划提出一个预算案交当地议会审核,通过后就知道下一年需要多少钱了。然后对整个地区的所有物业 的价值进行评估,整个地区的所有物业的评估价值总和即成为税基。有了这个价值总和,把预算除以这个总和,就得到了物业税的税率。当然,评估的时候,有些物 业是不包括在内的,比如医院、教堂和教育设施,这些设施是不需要缴纳地税的。当然这样说只是给大家一个笼统的概念,实际上不同的物业的税率是不同的,比如 农宅、商业用地、管线、林场、住宅、工业用地和农场,税率都是不一样的。此外,商业用地也可能再细分为一般商业用地、办公场所或者商场等等,税率也可能不 一样。这样也显得比较公平,毕竟让商场跟住宅按同样的税率缴税,也是不公平的。

这个税收上来一般用于两个部分:市政和教育经费。前者由当地政府确定,后者由省政府决定。根据当地政府结构,前面一部分还可能分为两块,比如有的地方政府也分两级,当地政府和区域政府,这样税收就会被分成三部分。

这样一说,大家都明白为啥各地的税率各不相同了吧?打个比方说,草根位于奥克维尔的房价$50万元,如果每年的税率是1%,需要缴纳的房产税 是$5,000。而另一幢位于夏洛特敦的25万的房子,可能每年的税率是2%,需要缴纳的地产税也是$5,000。这两个$5,000是基于当地政府的预 算,因为不论当地的地产价值是高是低,需要的公共服务成本是相差不大的。

所以大家能看到温哥华尽管房价很高,但是地产税率却比较低,这是温哥华市政府网站上给出的最近三年的税率,以及税收的去向:

注意:上面的单位是每$1,000缴纳的税,换算成百分比的话大约是0.4%左右,呈逐年下降的趋势。这个很正常,每年需要的花销的上涨速度,比不上温哥华蓬勃发展的房地产价值的上涨速度。

草根所在的奥克维尔,2013年住宅的税率是0.911096%,2014年是0.867225%,也呈下降趋势。小数点后面那么多位小数,是按照上面的 方式最终计算的结果。留这么多位小数是资本主义政客为向选民们表示,他们是十分珍惜选民们的血汗钱的。其实存粹是作秀不是?怎可能像共产党员一样全心全意 为人民服务?

草根曾经生活过的爱德华王子岛省因为很小,全省才有14万人口,还没有草根现在生活的小城市奥克维尔人口多。所以爱德华王子岛的省政府,也肩负了很多地方 政府的职责,也收取一部分地税作为经费,有点儿像上面提到的二级地方政府的样子。这样地税的算法稍有些复杂,比如一幢位于夏洛特敦市的价 值$150,000非商业地产,2013需要缴纳的地税如下:

夏洛特敦市非商业地产的税率是$0.67,省里征收$1.50,但是这座房产符合省里的优惠$0.50的要求,于是计算结果合计缴纳$2,710.00。

另一处不在夏洛特敦的房产计算如下:

当地的税率只有$0.11,大部分工作交给省政府打理了。

据说纳税是居民的义务,但是纳税人的权力呢?于是多伦多市便有议员提出,给予类似草根这样纳税的永久居民以政治权利,可以参与选举议员。提议一出大多数人反对,毕竟这些人还是外国公民。

最近国内关于房产税也吵吵嚷嚷得很厉害,虽然不受欢迎但看起来势在必行了。您说老百姓没有土地所有权,凭什么要为土地交税?相信党相信政府,一定会有足够的政治智慧解决这个问题的。

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