影响多伦多房市的几个主要因素现状

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从1996年开始至今,多伦多的房市就没有跌过。期间,经历了美国次贷危机、欧债危机,加拿大移民政策的严苛、房贷政策的收紧,但是多伦多的房价曲线在过去的18年里面始终上翘。

多伦多的房地产作为一个成熟、开放市场的商品,不可能只涨不跌,其发展趋势必定受到一些因素影响,那么,让我们来看一下,多伦多房市的几个主要的影响因素现在正处于什么状况……

1. 利率

目前,多伦多房贷利率,浮动最低可至P-0.5,如果运气特别好,房贷经纪特别牛,你的情况特别符合银行要求,说不定还有惊喜。但是不要因为0.1的差别而去影响你的购房决定;固定利率嘛,最近几个银行推出的3%以下,我想不可能再有比这个更好的吧。

2. 汇率

加元的汇率跌至靠近十年的历史低位,对于拥有中国人民币资产的购房者来说,这是一个绝佳的好时机。想一想2008年,我换的可是1:7.2啊(今天是1:5.66,开始回升了)。

我一位2年前过来多伦多买房但最终失之交臂的同学,终于在前几天再次登陆多伦多时买下了一栋百出头万的独立屋。他老婆对我说:“这两年来,多伦多的房价确实涨了很多,还好这会儿汇率跌下来,让我们挽回了一些损失。”

(上图为过去5年加元兑人民币的汇率走势)

3. 移民政策

前一段,房地产行业的从业者还在为加国取消投资移民政策忧心忡忡候,现在估计也不再担心了吧?加国的移民政策是基本国策,当时取消投资移民,是为了之后提高门槛做准备,以后来的“土豪”将会更加“土豪”。因此,多伦多豪宅的客户群体,将是地产经纪即将火热逐鹿的必争之地。最近,多伦多微信公众号出现了一个“多伦多豪宅”,其用意之深远,可谓用心者之提前布局。

(上图为对2014年加国移民政策解读)

4. 经济状况、CPI、失业率

近年来加国经济一直维持在2%左右的成长率,虽然被誉为是经济缓慢增长期,但在G7里面已经算是表现比较好的国家。在刚刚过去的三月份增长率为2.9%,超出预期2.5%,是2011年以来的最好成绩。

加拿大的CPI(消费者物价指数)一直都在1.2-1.5%之间,比较稳定。政府是希望回到2%左右,因为适当的通胀对实体经济有好处。

加拿大的失业率最近几年一直在7-8%之间摇摆,最近跌至6.9%,平了经济缓慢增长期以来的最低记录,被视为是经济开始解冻的迹象。

从这几个主要经济指标看,均有利于房市的发展。

房市供求关系

上面几个因素落到地上就是供求关系,供求关系仍然是市场上最重要的因素,是那只强大的“看不见的手”。

我们来看看房产的供求数据。多伦多今年的公寓交付量比较高,达2.3万户,比去年高出6千户,因此,从供应上会对价格有一定的冲击,所以,从最近几月的数据上看,公寓的成交均价表现不如低层住宅。新建的低层住宅供应量每年在8千户左右,需求大于供应,大概占到整体房市交易量的10%不到。所以,在多伦多的房市里,重售屋还是唱主角。

每年移民加拿大大概25万人,其中约有38%的人会移居安省,绝大部分会选择多伦多,另外还有部分从其他省份移居过来的。所以,多伦多每年新增移民数大概是9.5万人,约2.9万户家庭。这个数字和新建的楼盘户数2.3+0.8=3.1万相当(重售屋不属于增量)。所以,整体市场供求比较稳定。只是,公寓会略微供大于求,低层住宅呈现供小于求。但是由于低层住宅的供小于求,导致价格上涨,所以又会导致部分购房者转战公寓,从而缓解公寓的一些压力。

综上所述,多伦多房市的几个因素均呈正面。那么多伦多房市有没有什么风险呢?回答是有的。主要有如下3点:

1. 加元汇率长期低位

上面提到的加元汇率低位对拥有人民币资产的中国人是利好,但是长期低位也不行。加元长期走低对加拿大房市是弊大于利。

因为,加币长期、持续贬值会造成进口成本大增,从而推高国内物价,细心的人可以发现最近的超市物价增长较快。

物价提高,国民收入就会相对下降,影响国民的购买力。而且,物价提高也会带来高通货膨胀,届时央行就会提升利率。而提高利率也会推高房贷利率,从而降低房子的可负担性。还款额的增加,会降低对房产的需求,从而又会打压低房价。开发商势必在建筑成本提高、并且市场需求下降的夹击下降低开工量,那么又会有大批的工人失业。失业率提升,又会带来一连串的负面反应。

2. 中国房地产崩盘

中国房地产经过这几年的疯涨,不少人已经产生不安全感,开始变现转移到国外置业,分散风险。如果中国房地产崩盘,那么势必导致房子卖不出去,也就无法变现到国外买房。加拿大是中国置业的第三大国外市场,受其影响肯定首当其冲。

3. 利率的提高

按照目前估计,央行提高利率应该在2015年底或者2016年中,所以,对于未来一年半的时间里,多伦多的房市不会受到这个因素的影响。

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