移民条例与利率:究竟哪个对楼市影响深

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加拿大房地产市场兴与衰,端赖市场的供给与需求而定。移民法规与利率都是影响市场需求的重要因素,但哪一个更为重要呢?

2月11日联邦政府无预警宣布废除投资移民,一刀切将7万5651件申请移民案件全数退回,其中5万7308件为中国申请人,预料4万5800件申请人选择落脚在卑诗省。加国政府至少损失130亿元的五年无息流动资金,卑诗省一年有4.5亿元用於兴建学校、医院等公共设施,也将遭池鱼之殃。

据调查,68%卑诗省百万富翁为移民,可见移民对大温高端房市影响甚钜。2013年大温300万元以上的豪宅销售量更大涨36%,可见一斑。联邦投资移民的废除,对豪宅或对温西及西温的房市可能有一定程度的影响,但羊群心态的氛围可能较实际状况更令人关注。因为投资移民仍有省际提名移民的多重管道,而联邦政府在经济财政的压力下,必另起投资管道,可能仿效美国EB-5 VISA较高风险的投资基金等。 

因此移民法利对大温房市的影响是有针对性及时效性,较不会全面影响房市,明年起实施六年住满四年才能申请成为公民,或许更会影响移民选择加国的热衷度,加上美国、澳洲及部分欧洲国家对移民热烈招手,更影响有意移民者喜好加国的程度,加国若未能达每年收纳移民人数指标,势必影响加国房市的需求及房市发展。

利率是国家控制货币政策的重要工具,利率牵扯著通货膨胀、经济投资、消费意愿及失业率。加国2013年经济成长率未能达到2%,完全没有通货膨胀的压力,反而担心经济衰退,因此没有加息的本钱,持续低利率以刺激消费、刺激投资,以至於刺激经济成长,降低失业率。 

低利率造就低房贷成本,也助益大温房市在近几个月来蓬勃发展,今年元月份大温房市共成交1760间较去年同期成长30.3%,独立屋的平均房价为92万9700加元,较去年同期上涨3.2%。低利率对占房市三分之一比重的年轻族群影响至甚,利率的走向似乎更能左右大温房市

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