理财:想提前结束按揭小心高额费用

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签订五年期按揭或可享低息,但提早结束或须支付罚款。

Brian Hyytiainen于2011年买入一房子,申请了五年期按揭,但其后生活起了变化,逼使他放售房子。他表示:「我无力继续一人负担房子,已听闻银行收取按揭提前结束费,但不知银行真的会趁火打劫,收我1.3万元。」

他指的是加国最大银行的「皇银」(RBC),该行向他收取的3.79%息率早已于有关按揭协议首页列明。但于合约的第三页,他发现有细字列明已获1.55%的利率优惠。

他指:「银行做法相当鬼祟,所有人均获利率优惠,没有人会在息率多年一直下跌之下,接受5%的封闭式按揭利率。」

五大银行大部分只会在客户要求下,才会提供较公布息率为低的优惠息率,这做法已持续多年。不过,公布的高息率可再次困扰因息率下跌而决定终止封闭式按揭的客户。

享息率优惠罚款较高

Hyytiainen与银行客户经理倾谈后,才知息率增加对他造成的损失。「我们计算没有优惠下的损失约为5千元,我努力尝试提出上诉。」

皇银客户经理指无力补救。虽然Hyytiainen因经济问题售出物业,但成交时仍得支付1.3万元罚款。

他向皇银申诉专员上诉无效,便向ADR银行业监理处

(ADR Chambers Banking Ombuds Office, ADRBO)投诉。他指:「情况一直令人气馁,我大有可能会取消所有皇银户口,把我的经验告诉别人,鼓励他们也转投其他银行。」

按揭经纪可助客户从多家借贷银行获取最优惠的息率。不少情愿选择公布息率最低但没有息率优惠的较小型银行。多市按揭经纪Calum Ross说:「如申请固定息率按揭,本人建议最后才选择五大银行。」

「只要各大银行玩弄息率优惠,客户便不会享有公平的按揭。」

涉大量数字客户难明

幸好银行现时披露更多有关资料,联邦政府监管银行必须向客户以容易理解的例子,解明如何计算折扣率等按揭提前结束费。不过,银行计算中涉及大量数字及技术性名称,并不一定提供明确的答案。

皇银网站便指:「注意:此例子乃根据估算按揭期届满前提前结束贷款费用的公式。」

「皇家银行实际所用计算方法更复杂,计得金额将低于估算金额。阁下须联络本行得知实际金额。」

如何避免售楼时支付高昂的按揭提前结束费用?

以下是一些小贴士:

●阁下有否获折扣率?按揭文件或不会明显可见此资料,须向银行询问并问如何使用折扣率计算有关费用。

●阁下曾否享用按揭提前结束费用方面的优待?银行应从所计的罚款金额中扣除每年可付金额,否则应向银行提出。

●阁下是否需专业人士协助计算罚款或谈判减少有关金额?可向具认可按揭专业人员(AMP)资格的按揭经纪咨询,他们可免费计算金额,并助你找出减低金额的方法。

●阁下可否权衡结束按揭的支出及好处?

参阅加国金融消费者服务局(Financial Consumer Agency of Canada)有关按揭续期及再次洽商的网上指引。

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