别花冤枉钱!在加拿大买房的心得

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移民登陆3年,买了2次房,第一次是CONDO,这次是HOUSE,今天网上显示,HOUSE 已经SOLD。因此,想静下心来,把买房心得记下来,也许对大家有用。

先说说经纪。我遇到的第一个经纪很偶然,这也许是很多新移民的共性。3年前的7月份拿到登陆纸,孩子急着上学,8月份开拔,网上一位根本没谋面的朋友介绍了一位多伦多房产经纪,两眼一抹黑的我们从一落地就接受人家服务,接机、安排临时住宿、办各种卡、跑超市、联系学校,这位经纪尽心尽力,我们没有理由不自然委托他看房。事实证明,这不明智。第一次买CONDO,看房选房我不在多伦多,发了照片给我看看,太太就定了一套几乎被垃圾包围的房子!买低层CONDO的同学一定要注意这个教训!这里的CONDO垃圾处理都采用井道输送外运,垃圾井和垃圾房一定要回避掉,后来我得知,其实,有经验负责的经纪从房号上就可以区分,这不是难事。亏得那套房子在热门学区,很快我们就挂牌脱手,算买了个教训。

4个月的看房过程中,选经纪的标准在不断调整,最后我才知道我需要什么样的:能一对一服务,随时传送最新房源信息,随时约看、随时出发看房。不要以为以上标准简单,对于一些大牌和热门经纪来说,这些是做不到的。事实证明,最终买到的这套HOUSE,经纪能够快速反应起到了很大作用。话说回来,3年多来,我亲眼看了很多朋友买房的经验教训,我自己对多伦多各个地区的情况比较熟悉了,这也是与刚登陆时两眼一抹黑完全不一样的地方。

看房心得:

1 ,快看多看,早表达。从2月份至今,连续地高密度地看房,这不是折腾自己,是买房前必须的功课。因为经纪所发的房源都是最新上市的,上午上市,一般傍晚就可以看到。下午的最迟第二天也能看。在多伦多独立HOUSE僧多粥少的当下,买房就是信息战,早一点看到,早一点决策,有百利无一害。

3月份,还是大雪纷飞的那会,我与一栋房子擦肩而过,我说说这事。那套房子坐落在康山万锦,安静内街无人行道,94年房,房主是我们华人比较能接受的韩国人,标准地、标准房间格局,保养不错,不少升级,孩子和老婆都很满意,我也很满意。唯一开OPENHOUSE的那一天,只有我们一家在看,韩国经纪满脸带笑,问我们感觉如何。我心里有小九九,觉得没什么人竞争,不必要先暴露自己。哪知道这样做大错特错了,星期六当天晚上就被人家下手拿走了!我当时的那个经纪判断失误,也是原因之一,主要责任还是我自己。因此,从这以后,凡是我们看到喜欢的房子,都在第一时间告诉在场的房东或是卖方经纪以及我新换的经纪,让自己第一时间跟对方挂上号,即使有人下OFFER我们也会知道。

2,确定底线,凡是触及底线的房子碰都不要碰。我觉得遇到好房子,原来确定的购房价格上限可以适当突破,这不需要一成不变,毕竟一等价钱一等货。倒是原来确定的底线绝对不要突破。比如紧邻大路的、看到高压线的、临近墓地的、房龄超过30年的、交通不方便的(不开车的话离公交站台要步行几十分钟,今年的极寒天气,交通便捷,让我们增加了这条购房底线)等等。

看房过程中,会不断出现像西游记里的妖精级的房子,什么都好,甚至美轮美奂妖艳出众,就是有一个无法改变的缺陷。比如,我们看到一个房子,在16街和bayview交界的路口,超大地,前后院松柏有10几颗,绿地都是包给专业公司打理。房子里通透明亮,院子直接连着公共绿地,室内外的景观可以直接拍画册了。车道地下有电加热,地下室也是地暖。这是我在温哥华看到的好房配置。关键是报价也很合理,一手西人,住了20多年。但是,因为有2条干道交汇,持续不断的噪音烦人。这套房子是我们最纠结的,最后还是下了OFFER,在竞价的当晚,我还是决定退出了。现在想起来是明智的。

3,除了守住底线,还需要有成色标准。具体说,就像买黄金,什么成色对应什么价格,即使抢OFFER,也不要偏离所买房子的基本价值,不然的话,不但多花了冤枉钱,一旦楼市调整,你就是站岗的那一个。我观察到今年4月份之前,北边某个学区的房子成色就不足,高价购进的例子不少。有的几乎没有任何道理。

我觉得,房子的成色至少可以有如下几个因素构成:地的尺寸、室内面积、房龄、几卧、几卫、装修、地下室功能(是否装修?是否分门?是否走出院子?)我发现几个有意思的数字:比如,C14区某个热门学区的房子,20多年房龄,卖主20多年居住时间,标准大地、结构不错,保养也好。开价明显偏低,结果21人抢OFFER,从叫价1388000,抢到1680000成交,上涨20%多,算一下平均年增幅却10%不到。我觉得很合理。我遇到北边一个不错的社区,业主2011年购入的房子,加价接近50%出售,即使原价成交,价格也不低,要知道2011年是价格大年。还有我说的北边那个热门社区,有的房子地宽40都不到、房子面积2000多,遇到抢OFFER,能比正常报价高出20%多,我个人觉得就有点不值了。

这方面有一些可以参照的标准,相同条件下,地宽每少一尺价格少1—1.5万,地深不加分。CORNER房、有人行道房、大街边的房子是减分的。当然,如果理智地计算房子本身的折旧率,在HOUSE总量不足的今天那就很难确定出价了。关于房子的成色,了解一些基本方法,加上房子的历史成交价、周边相同条件房子的成交价、区域里房子的平均增幅等条件,是可以测算的。我特别喜欢看房子的历史成交价,里面有很多信息,比如哪些年份这个房子不好卖、业主入住后加量装修了什么、业主是炒房的还是安心使用的,等等,都能看出来。

拉拉杂杂说了这些,纯属个人观点。

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