没那么简单 买块地开发会遇到什么问题?

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不少热衷于买地建房的新移民,对于一些土地是否能够用来建房,建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大,大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定,即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味着,买下这样一块地,开发也许会受到很多限制。

买地开发绕不开的规划变更

加拿大的发展是从分田地开始,整片的荒地被整齐分割开来,或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来,每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细,比如是用于商业、农用、住宅,还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼,买了一处旧宅子想翻盖成新的等,这都会涉及规划变更(Rezoning)的问题。

城市规划事无巨细

来自北京的新移民金辉目前拥有自己的建筑设计公司,专门设计居民自建豪宅,不少大公司老板的上万平方英尺豪宅,都出自于她的设计。金辉来加拿大已经有23年了,在加拿大获得了建筑设计硕士学位,2001年起开始在安省做建筑设计师。参与了多伦多很多高层住宅建筑、高端私人住宅项目,2007年开始独立创业。她在工作中,无论是高层公寓还是高端

私人住宅的项目,往往都会涉及规划变更。金辉解释说,现有城市规划都很老,当初规定一个区域的高层建筑,很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高,如果盖6层的公寓,开发商会亏大本,因此就涉及改规划。

在私人住宅改建方面,一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内,要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木,这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定,大的改动就需要变更规划。对于高层公寓项目花费的时间往往是漫长的,她举了一个曾经参与过的项目作为例子。这个位于列治文山市中心Yonge街上的高层公寓,从买下地到盖好用了7年时间。这期间她还休假生孩子,孩子都几岁了还在忙这个项目。

七年磨一剑

金辉表示,这栋公寓原设计是14层,而市政府规划是这一区域楼房最高只能到6层。如果起高楼会增加该地区交通流量,同时也会为生活、就学、社区服务增加压力。因此,要想盖高楼就要说服市议会,需要提供设计图、交通、古迹保护、绿化保护、社区服务设施、阳光阴影研究、环境影响、噪音影响、视觉效果等十几份可行性报告。

她表示遇到最大的阻力就是容积率太高,也就是说公寓总面积除以建筑土地面积,用以体现人口密度,如果容积率高就难以获准。后来,居民又提出这是一条古老的街道,所有沿街建筑要风格一致,同时不能太高。于是他们把公寓外观设计成古建筑,也把大楼设计成阶梯状逐次增高。但教会又提出街边教堂屋顶不能被建筑挡住,人们从多伦多方向来,需要看到教堂的顶尖等。因此他们只有把规划14层降为9层,才算得以初步通过。金辉回忆说,当时要召开很多社区代表会议,征求周围邻居的意见。同时还要与当地市议员沟通,向他们说明项目的优点以获得支持。最担心的就是在项目讨论期间遇到市级选举,很多本来已经被说服的市议员,为了寻求连任,不得不屈服于选区内选民的意见,从而在项目投票的时候改变主意。该项目最终打官司打到安省市政委员会,才算得以成功,仅变更规划就用了3年时间。

做项目既复杂也简单

川克米(Michel Trocme)是多伦多一家名为城市战略(Urban Strategies Inc.)的城市规划设计公司的合伙人,这家公司曾经参与的城市规划项目从北美各地到英国的伦敦、亚洲的新加坡等,规划变更是他每天都要面临的工作。需要提醒的是虽然他的名字叫蜜雪儿(Michel),但他的确是一个大老爷们儿。他的解释是在魁北克法语中,这个名字是男女通用的。他来自魁北克,成了多伦多少有的叫蜜雪儿的男人。

川克米在接受本报专访时表示,在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通,向他们解释项目对周边生活的影响,比如高楼产生的阴影覆盖附近街道太多的面积,或挡住附近的居民享受阳光,高层建筑导致路口变成风口等,都需要细致地加以分析考量。因此,在上百人的社区民众听証会上接受质疑据理力争,是投资方要习惯的事情。说容易的话,那就是整个过程都是在桌面上进行的,没有私下潜规则。因为你可以说服市议员,但是他也不敢违背民意,因此大家都按照政策规则做事,这样就会减少很多麻烦。

买地不等于就会升值

现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大,因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买,然后坐等开发升值。对于这种投资模式川克米认为过于盲目,他表示就安省来说很多土地被省政府定为绿色保护地带(Green Belt),这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围地带。

川克米指出,这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地,因此政府要善加保护,禁止那里进行大的开发。从地图上看,有很多村镇处于这个绿色保护区内,因此这些村镇规模的扩大和发展受到严格限制,即便是私人土地也不能随意大规模开发,或者说只能点开发而不能面开发。这就意味著,你即便买下这样一块地,受政策限制未来也不会有很大商机,坐等什么也等不到。《规划法》及城市规划附例

按照《规划法》第17条规定,每个城市都有一个官方规划,该规划由市议会审议通过,是一个城市未来发展的蓝图,一般来说需要展望未来30年的发展前景。包括城市哪些部分是用来修建民用独立住宅,哪些地方是工业区、公园和办公区、零售商业区、社区服务中心等。城市规划也是构建一个城市框架的依据,比如给排水系统、道路交通等如何部排,如何既保証发展又保护环境等。

《规划法》第34条规定每个城市有自己的规划附例,是一个法律性的政策文件。用于规定具体范围的土地用途,规定土地开发建设的具体要求等细节。

如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程,就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突,否则的话就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地,原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等,都需要向市政府提出更改规划的申请,也叫做rezoning。

放宽心态强强联手

他建议华裔投资者首先要放宽心态,把回收期放长一些,在市中心的项目一般都在10年。在外围周边地区当地政府可能会更喜欢投资者,但要想短期致富是不能的。首先要研究当地的10年规划,看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道,考虑到他们的切身利益,只有健康、优化的社区才会带来商机。他认为,这种繁琐是有好处的,起码让所有的项目都经得起考验,不会建成之后就让人后悔,毕竟我们也要生活在这里。

其次,刚开始从小项目做起,逐步积累经验。对于规划变更之类的工作,从来不是一个人战斗可以成功的。金辉和川克米都认为这是一个团队合作的工作,需要有熟悉城市发展政策的顾问,需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模,他们具备经验,但是在资金上可能会有欠缺,与本地发展商强强联手不失为一个捷径。

此外川克米还认为,投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系,这个完全是桌面的关系,虽无需潜规则但要取得他们的支持,才能与社区居民有更好的互动。其次,要与当地银行有良好的合作,没有银行的支持,单靠发展商自有资金也很困难。

变更中寻商机

很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上,修建豪华公寓和住宅。多伦多建筑规划设计专家川克米建议,不妨把目光投向出租公寓楼(Apartment)上。他表示,目前高层豪华公寓显然是已趋饱和,有人甚至认为已形成泡沫。很多年轻人到多伦多连一个最基本的居所都买不起,因此公寓市场租卖都遇到阻力。所以,有发展商开始建造用于出租的公寓,所有权归发展商,以较低的价格向居民出租。他还建议投资人多学习政府政策,在变化中找商机。比如他指出安省建筑条例(Code)可能会做调整,木建筑限高由原来的3-4层,会提高到7层。如果实施,因为木材料便宜很多,发展商就能在成本上有所降低,在购置土地的时候就会把这个因素考虑进去。

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