投资银行拍卖房过程详解

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在多伦多的房市,有一种特殊的房产类型——拍卖房,由于价钱相对便宜,因此感兴趣的投资者为数不少。

拍卖房相对其他普通房子,有着较大的风险,若没有基础知识以及对此特别专业的地产经纪帮助,很可能会碰到意想不到的损失。首先为大家解释一下,投资拍卖房到底都有哪些风险呢?

价格低廉有缘由,房屋配套有缺陷

拍卖房被银行拍卖的原因,除了业主本身无力支付房贷外,更可能是此房产很难以市场价位卖出,或者是更严重的问题,此物业已变成负资产,它的市场价格甚至低于房贷总额,银行尽快放弃是为了减小损失。如果对银行拍卖房有一些误解或缺乏全面了解,在这种情况下购买银行拍卖房,是有一定风险的。

银行的拍卖方式,通常是委托地产公司以MLS挂牌的方式,以市场价或稍低于市价求售,但也可能以竞投、私人渠道的方式出售,只要银行确定售价符合市场公平行情。房屋拍卖所得的款项按以下优先次序分配:

1. 拍卖过程的成本(包括经纪佣金)

2. 房贷的利息和成本费用

3. 贷款的本金

4. 业主和其他在产权上享有权益的各方(如果仍有盈余的话)

因此,无论是以何种方式拍卖,银行必须保证物业是在正常的市价范围出售,不能以低于上述“成本”价售出。 因为在法律上,物业的产权仍属于欠房贷款的业主,银行只是运用Power of Sale方式追回房贷款,如果拍卖售价过低,造成业主额外的损失,业主是可以起诉银行要求赔偿的。因此,想通过投资拍卖房捡到很大的便宜,可能性不是很大。

但是,不可否认的是,购买拍卖房,价格低廉确实是第一吸引买家因素。只是低廉售价存在着一定的道理。Power of Sale的房子,一定是因为屋主还不了银行或财务机构的利息,才被债主强制出售的。可想而知,连贷款都还不起的主,能在房子里花多大心思?所以房子状况通常比较差。另外银行在合同里会特别声明,电器不包括在房价里(正常的住房都包括必备电器),事实上,很多拍卖房也根本没有任何电器。同时对所有的固定设备,银行不承担维护或维修的责任。投资者在买完拍卖房后,可能需要要花一大笔钱来添置或更换必要的设备,并对房子做很多的装修工作。这不象普通房屋贷款那样付了首期就可以,所以这一笔维修的开销,对很多人来说就成了严重的负担。当然,如果你信用不错,想申请商业贷款也不是不行,但利息相对较高。所以买这种房子一定要价格足够低廉,房价高了就没什么投资意义。

买卖正式成交并完成产权登记后,如果买家发现任何问题,都不可以再追究前业主和拍卖银行的责任。所以,投资者以市价或稍低的价格购买一个状况不佳并可能有潜在问题的拍卖房,是否为明智的选择,需要投资者慎重考虑。

购买拍卖屋,以下几点,请大家一定要注意

环境要关注,屋况很重要

房子被银行拍卖的原因主要是因为没有能力还贷款。而如今的超低利率都不能按时还贷款的话,那么房主的经济能力可略见一斑。这样的房子大多是出现在房屋价格偏低的地段,周围的环境也一般,邻里的素质很可能也是较低的,如果是各种案件常发生的地段,那就更加唯恐避之而不及。在此类地段,学校、医院这一类的公共设施大部分也不会有很好的条件,想象一下,此类的拍卖房不太可能有很好的投资前景。但是,世事无绝对!只要你肯淘,就有机会淘你喜欢。

银行在进行拍卖房的操作中,一般都会以“As It”的方式进行拍卖,不太可能先整理房屋再进行拍卖流程。因为这里的装修队收费昂贵,并且工期经常无法保证,银行既不想大笔投入整改,也拖不起时间,要知道,房子每天都在消耗。因此投资者必须要知道什么地方需要大翻修,什么地方小修葺即可,哪些设备可以再用,哪些地方未来可能持续产生问题,比如水、电、供暖等等设备和细节,都要心中有数。如果结构遭到破坏,地下室渗水,那么工作量和投资量将会大幅度上升。

屋主赎回风险,债务索赔风险

其次是风险。正常的房屋买卖,合同谈好Closing Day,条件取消后,买主等着交屋就行了,买卖双方都不能反悔。但Power Of Sale的房子,合同里一定会写明,买主是不能改了,但屋主却有权在交屋前随时付钱给银行并取消合同。这个确实有可能成为买主最大的风险,所以如果购买银行拍卖房,成交时间尽量越快越好,以免夜长梦多。因为一旦这种情况发生,新的买主除了可以拿回定金外得不到其它任何赔赏。

另外,如果手续不完备,银行有权延迟交房,这还算是小问题;更大的问题是,银行对房子的Title不承担责任,就是说,您交钱搬进去后,如果有天有人来说,这房子有他一份,你可千万别激动,最好看完他给您的文件后再说话不迟。有人会说,律师在买房子时不是已经检查过了吗?找律师赔钱!实话实说,这跟律师可没什么关系。屋主可能除了银行外,还欠了别人不少钱,只要债主通过法庭拿到Courtorder,他就可以把这笔债务登记到房子上去,这有可能发生在你的律师检查完Title以后。还有,你的前任屋主可能连取暖炉,暖气改造费用,厨房或卫生间装修的费用还没付清,所以如果律师告诉你时,也不要吃惊。当然,这些钱,包括CourtOrder的钱并不一定要你来付,但如果问题不解决,终归是一件麻烦,卖房子时你就头大了。

那么,是不是拍卖房就不值得投资了呢?如果在较佳的地点和社区出现银行拍卖房,还是值得投资者关注的。此类物业一般是较低价位的公寓,或者是各种价位的独立屋。就短线投资而言,社区较佳,中等价位的银行拍卖房,可能有较好的利润空间。如果是拍卖的公寓,则以长期出租作为投资方式较佳。

但是,如今的市场状况,不太容易遇上便宜又超值的房子。如果本身物业条件不错,内部破坏不多,并且处于热门地段,那么银行不会发愁脱不了手。另一方面,很有可能因为“拍卖房”这三个字往往招来不少想捞底的购买者,买家多了,势必形成抢Offer的情形,价格往往反而不会便宜。

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