买家说系列(三)热门人气社区解析2

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本文作者:jin_xin

原文地址:http://forum.yorkbbs.ca/showtopic-3500037.aspx

买家说系列(一)房子最重要的就是location

买家说系列(二)热门人气社区解析1

Lawrence Park社区

下面我们来谈谈这个西人主流圈里大名鼎鼎,但在咱华人圈里又默默无闻的本地high-end neighbourhood富豪区。

前面讲过的三个社区里,本人住过两个,由于有几个朋友住在st andrew区,所以都还算了解。lawrence park虽然没住过,但因为准备换下个房子的时候几乎差点就买在了这里(offer前后下了三次,房子前后看了4遍,连zoning by law都自己去规划局查过两遍,最终还是因为成交价格和房屋改造问题,卖主最后没有同意,大家也千万别认为我是有钱人,3、500万的房子我是绝对买不起,都是捡土豪剩下的),所以对这个社区做过详细的调查。

看地图就知道此区非常的小!

北到lawrence,南就到blythwood甚至南面的最远边界都没勾到Eglinton,西到yonge,东到bayview,这是我见过的最小的一个社区,巴掌地却是西人眼里皇冠上的一颗珠子。查看google地图,此区的东 西 南三面被整个儿一个没被分离的自然保护公园环抱,北边不远还是rosedale golf球场,环境怡人,交通方便,真正的闹中取静。

此区的土地最早属于来自英国的lawrence爵士,lawrence爵士属于英国的世袭贵族,土地(也包括lawrence以北的一小部分)可能来源于女王的封赏,以做为对爵士派来为她协助治理多伦多的奖励。于是lawrence爵士携家带口来到这里,后来又跟着来了一批英国的贵族聚集此地。所以这个社区最初就是贵族之地,不过虽然他们是贵族,但我们也得佩服他们的勤劳,这片土地虽然风景独好,但也得自己开垦不是,居然开垦的还有模有样,周边的富商,欧洲的新贵们也慕着贵族之地的名声侨居此地,到现在居于此地的很多老人的祖辈都是曾今在yonge和lawrence那一带开店的商人。爵士规划好土地后一部分就卖给了这些人后(主要在lawrence以北),剩下的土地(以南)准备开始跟市政府合作开发成像当时森林山一样的富豪区。

这是第一个多伦多政府参与计划建设的人为的富豪区,可惜这时一战爆发,爵士毅然回国去军队报效祖国了。

再后来怎样,我就不知道了。反正现在小区在几十年前就已然成为了多伦多不多的几个主流“富豪区”之一。爵士的故事,是我听我老婆店里的一个住在这里的老太太客人(它房子就是继承了她的父母,从小就在这个区长大)说的,这边的老人可能是孩子都不在身边,比较寂寞,所以你跟她关系熟了后,就特能给你讲故事。真正发展史怎样,我们这里的经济可以去求证一下看看,如果我说的有错误,请即时纠正。

医疗资源,前文说过,门口就是sunnybrook综合医院,在这个医院周围还有老年人护理公寓,心理病诊所,健康恢复中心,高级上门医疗服务,反正你能想到的医疗护理服务在这里都能找到,真是有钱人都怕死,越有钱越怕死。

说到学校,我想华人应该只有羡慕的份了,这里的学校虽说以最新排名论英雄打不过咱华人热区,但是社区里的公校绝对不是吹出来的,小学到高中没有一家不是老字号,Blythwood公立小学坐落在lawrence park社区的自然公园里,好几十年的历史中有一半时间都是年年排名前10,其余的时间也没掉出过3000多所小学综合排名的前5%,学校除了重视成绩外,还更重视孩子的天性,道德,体育活动和社会活动,孩子很小就鼓励参与社区内的社会活动,学校的文化感觉好像有点偏英国式。这也难怪,因为这个社区最早就是英国贵族的聚集地,到现在这里也居住大部分英国后裔。

lawrence park collegiate institute是所百年老高中,坐落在lawrence和avenue rd的东南角,排名多伦多前10,而且从建校开始就稳居前列。学校大楼偏古英国建筑风格,设施很棒,学校有足球场,棒球场,篮球场,还包括一个大礼堂,学校的运动俱乐部更是花样繁多,有一个运动俱乐部(具体什么运动我忘记了,是属于对抗比较激烈的运动,橄榄球还是曲棍球的),更是经常夺得校级联赛的冠军。学校组织的各种社会活动非常丰富,学校假期时都会将社区义工活动或者社会工作实践张贴在学校网站供学生选择参加。

这个区的房子多属于英国,爱尔兰那边的建筑风格,什么多郡式的,古英城堡式的,歌德式的,看着就有英国的味道,社区内流淌着英国贵族的文化味道。我本人而言,是极为推崇这个社区,由于这里的路并不是棋盘式分割,从google地图上看,它的路还是带有艺术图案的,所以这里的lot大多不规则,且政府规定的容积率不能超过35%,人口密度不大当然居住的人口也就不多。居民文化程度高,而且热爱园艺,家家门前都是盛开的花坛,如果有幸能住在这里,夏天的晚饭后带着孩子在社区内散步,高耸的大树,鲜艳的花朵,举步之遥的自然公园绝对能纾解一天的疲劳。

如果孩子在这里成长,也绝对比现在咱中国的百富美们吃个“高档英国下午茶”都要微博秀完了微信秀来的,更能体会什么是“英国贵族文化”,也许还会沾染些英国贵族气质,拥有点英国贵族的骑士精神。也许有看官该说我崇洋媚外,吃里扒外,您可千万别误会,华夏的文明也是我时常教育小儿不可丢弃的,只是取各族文化之精华有何不可呢。

这个区现在也进入了轰轰烈烈的翻建期,老旧的house纷纷推到,但新建成的house也大多维持了以前的建筑风格。可惜啊,我大中华土豪们,看不上这里,嫌房子不够大气,就算是翻建后的也觉得看上去老气,因为lot的不规则,不是单车库,要不就是车库建在后院或是与房子分离的。唉,叹口气吧,我要是有土豪那钱,宁可同样的钱住小点也愿意来这里安居,但人各有志,土豪们追求的就是高大上!这里的房子价格区间在150万-800万之间,大部分普通房屋的价格是300万上下,有那么几个我估计就是爵士自己建的古堡曾经有叫过7,800万的价格在卖,可能大都被欧洲富豪买走了。

这里的居民90%左右母语是英语,后迁入此地的有犹太人和很多欧洲的富人。

这里顺便多提一句,西人眼里多伦多市内有名的公立高中不多(指的是偏文化课的高中,偏艺术类的多伦多也有几家高中非常不错,这里就先不提),他们是:

a 北高(north toronto);

b lawrence park collegiate institute

c leaside high school

d forrest hill高中

e york mills CI

f Northern Secondary school

Leaside社区

趁着有空,今天再更新一个社区,说的仍然是西人主流社会里非常推崇的一个高尚(upper middle class)社区,也是加拿大现任总理哈勃的出生与成长地。

多伦多市内(downtown core of  toronto)官方登记的总共有140个社区,如果算上世佳宝,etobicoke, North york, east york,官方的加非官方的统计,那么总共有240多个小区(这里不算万锦,列治文等这些属于GTA大多伦多地区的城市),leaside综合小区排名是第11。

从地图上看,社区东到sunnybrook公园,西到bayview,南到靠近downtown的铁路线,北到sunnybrook医院。

提到Leaside社区的历史,那可真是说来话长了,我这个帖子用上1万字也写不完,因为它的历史几乎跟加拿大的历史有一拼,接近200年!我这简单的归纳下,想了解leaside的历史,上网google能找出一堆。

社区最早是个叫Lea的开荒者从美国的费城来到此地,他的儿子于1850年左右修建了一座八边形的房子在这里,命名为“Leaside”,社区的名字也就由此而来,1913年加拿大北方铁路公司征用了Lea家族的这片土地开始大规模开发。它是安省首个现在图纸上同意规划,然后才实行建设的社区。Leaside居住区的集中建设在1930-1950年间。由于第一次世界大战,这里的居民社区建设曾今在上世纪1,20年代开始停滞,临时成为了政府炮兵部队的兵工厂和空军飞行员的训练基地。

Leaside虽然离着多伦多downtown非常近,但它却一直以“Town”的地位存在,直到1967年才归为了East York并在后来归为city of Toronto。

Leaside的居民非常团结,现任总理哈勃在前几年访问Toronto时,还特意回到故乡(哈勃出生并成长到12岁才随着父亲的工作变迁搬到市郊)Leaside发表演说,演说中还回忆自己小时候跟随父母和社区居民一起参加抗议Leaside并入East York的游行活动,活动启发了他从政的信念。至今仍有哈勃的亲戚居住此地。

除了哈勃这个加拿大家喻户晓的人物以外,这个区也住过很多冰球运动员,电视台主持人。社区的居民大部分属于upper middle class,家庭年平均收入在$150,000左右,90%的人第一语言为英语,主要信仰为天主教。我个人是比较推崇这样有信仰基础(除了邪教,比如“轮子大法”)的社区,统计数据也印证有信仰的社区的要比信仰多远化或无信仰社区的犯罪率更低,居民综合素质更高,居民之间的矛盾更容易协调。

如果没事的时候,跟本地西人聊天,如果提到Leaside,总能听见“oh, that is my desirable neighborhood.” “if i have a million $, i must move there.”这样的话,可见此社区在西人眼里的地位,在本地人眼里,它不是一个你显示大富大贵的地方,却是一个养育孩子的地方!我非常喜欢老外们给这个区的定位,不显山不露水之间又告诉了你这是一个有着文化底蕴,邻里和睦,环境静雅同时教育资源又优秀的社区。

可惜啊,5年前100万还能买个能住的房子在这里,现在100万只能买个要推倒了的house。小区的周边有一些老的townhouse和低层的apartment,50多万还能买到,如果是为了孩子这里上学的话可以考虑(前提是别处还得有个房子)。

下面讲讲学校

不要认为我们华人重视教育,别的民族对于孩子的教育就跟放了羊一样,你那是美剧看多了。西人对于自己子女的教育绝对是有过之而无不及,特别是upper level的西人,他们在教育上的投入可不含糊,认识一白人年薪20万税后,老公在家专门照顾孩子,两孩儿上初中,每年的私校学费和其他教育投入就干进去10万,剩下的10万便是一家的生活开销,包括房贷,旅游,养车费和各种保险,纯正的“年光族”,问她累不,反而惊讶的回答我她身边的朋友都是这样啊,似乎觉得这是再正常不过,我可能是有精神病才问她这个问题。再想想咱们号称天下最重视子女教育的华人父母,有多少在背着一屁股房贷的情况下把自己家庭收入的一半投入到教育上?

前面说过住在这个区的基本上属于upper level阶层的西人,人以群分,物以类聚,您想想这个区的教育资源还能差了吗?

leaside区里有两所公立小学,一所天主教小学和著名的leaside高中。所有的学校排名都是前10%,leaside高中从建校开始就年年在排名榜前列,学校不但重视学生的知识文化课,各种体育俱乐部和社会活动也丰富着学生的生活,我没记错的话学校的女子垒球队好像垄断着校际联赛的冠军。

医疗资源与lawrence park区共享,向北一条街就是sunny brook综合医院。

这个区的房子已经经历过一次大规模翻建,现在正在进行的是第二次的大规模翻建,前后经历过两次翻建期,所以房子的类型已是各式各样,各种类型的房子都有,由于是靠近downtown,再加上以前规划是汽车还不普及,所以lot都不宽(深度是有的),很多翻建后的房子车库大部分为单车库,小区内的马路和人行道相对于旁边的mt pleasant east这些老区要宽很多。目前的房价在100万至300万之间,大部分房屋叫价在130到230万之间,大部分华人不会选择住在这里,因为就算最低130万的房子搁在北边upper华人热区里至少都是双车库,而在leaside里很可能连车库都没有。

最近有些忙,趁周末更新几张图表,大家看看自己所在社区的人口mix程度,你从人口结构发现了什么?欢迎留言讨论。

这里只谈city of Toronto,北边的richmond hill, markham 等城市先不看。

图中最上一条线北面只到steels,南到湖边;图中总共显示20个社区,10个mix程度最高的,10个最低的。红色的排名越靠前代表社区内说明家庭第一语言是英语的人口越多,反之蓝色的越靠前代表此社区家庭语言的多样化为最高。(2012-2013的人口统计调查,基本符合目前的趋势)

从统计图表显示,多伦多说英语最多的是the beach社区,语言多元化最多的是flemingdon park (don mills and eglinton area)

再来看看别的社区

从图表上看,我们华人扎堆的几个社区基本全部上榜,北面的社区就更不用统计了。willowdale社区说中文的比例达到30%以上跟说英文的各占半边天,而且仔细看,就不难发现这个社区的密度太高,住了43655人,还不算这两年马上就要交付的condo人口,交通将成为这个区未来的首要难题,不过万幸的是阿差还没能力打进这里,说句大实话,如果你的区发现有阿差准备大规模入侵的现象,我劝你还是早点搬为好,至于为什么,请google吧。

可能现在很多买房的人都会问经济一个问题,咱华人是一个接着一个的从老外手里买房子,那老外都搬哪去了?很多经济回答说老外都搬到更北边了,于是我们窃喜,看我们华人多牛,赶着老外往外面跑,其实这是你想多了,去北边的基本不是些有钱的老外,老人卖了房子有的搬回了老年公寓,有的其实是又回到他们自己的社区。看图上的红点,你是不是觉得好地儿终究还是他们老外在占着?

Berczy 社区

从地图上看这个社区北到Major Mackenzie,南到16th,西到Kennedy,东到McCowan。

整个社区正正方方,非常明显的属于人为的后现代式规划小区。

此区大约在2000年左右开始动土,对!您没看错,社区的历史也就10多年,2000年前啥样呢,您往这个小区最北边的一条街看就知道答案了——农田。跟north york的willowdale一样,又是一个庄稼地上开发的居民小区,所以小区内地势平坦,一马平川,没有什么天然公园,也没有苍天大树,唯有的就是整齐的街道和错落有致的一个紧挨一个的房子,北极的寒潮和夏天的大风会在没有任何阻挡的情况下,亲切而又肆意的抚摸着这片土地上生活的人们,所以在我刚来多伦多的时候,朋友一说到那地,我的脑海中总会浮现出”一个冬天来这里看雪,夏天来这里吹土”的画面。

小区的建设是在markham政府的大力支持下完成的规划,政府对这个区还是非常厚爱,不但规划的房屋价钱厚道(10年前),小区内还分出一块不小的地建成了公园,另一份大礼就是不惜花费重金从bayview ss请来老师帮助筹备了现在在华人圈里非常有名的特鲁得高中的各项教学建设(高中在后面篇幅会详细讲到)。

从政府初衷的规划看,Berczy就并不是作为富人区来开发的,它的定位就是普通居民小区,可能有看官说了,什么?!现在房价都上100万了,还能是普通居民小区吗?嗯,好吧,现在这个价格确实有点吓人,我们伟大的华夏民族本着改革开放,大快上的优秀品质,短短10年便把让这个区的房价从20万变成了现在这个样,别说只有祖国的土壤是孕育暴发户的温床,在加拿大,华人热区也同样孕育着一批又一批的炒房暴发户,没办法谁叫咱们就好这口呢。

我是非常不明白这区的house价格怎么能炒到70万-90万的,也许这是咱华人刚需的原因吧。社区的房子属于sub-division,建筑商统一开发,房子除了间或性颜色不一样,不管你是house还是town house又或者是link,结构基本是一个路子下来,这就大大节省了设计成本和材料成本。房子别看算是10年新左右,但用料实话说非常之cheap,大量使用复合式木板,墙皮单薄,低成本砖头,厨房厕所的用料也是以低档次傲视群雄,给我的感觉就是开发商在房屋不倒,能保暖能住人的大前提下怎么省钱怎么造,如果换算成每尺建筑价,也许说它$90/sf都有点多。更让我惊讶的是,普遍lot都是35-45的宽加上100到110左右的深,愣是往两车库3000尺左右去造,这样的房子不用进去看就知道内部结构绝对住着憋屈,再看看房子和房子之间的间距,旁边的邻居上个厕所你在家都能闻出他昨晚吃啥料的锅子,说明这个区规划的容积率就不低。

如果你要说房子价高是因为这里土地资源稀缺,那好吧,北边就隔一条街的那一大片未开发的庄稼地算什么?很多经济上来就说土地资源稀缺,买一块少一块,那是常识性错误,加拿大什么都缺,就是不缺地!什么地方的土地资源叫稀缺,得分社区告诉客户。按我手头的资料和从CPP拿到的数据看,北边好多社区的房子已经是在泡沫关注的list里了,如果您住在这里而又不信,可以问经济要一下你房子今年政府的最新估值是比去年高了还是低了?当然,这个政府估值并不能左右房产的交易的成交价格,也不能因为估值低了就给减地税,估值主要还是银行的房产评估部门作为房贷的一个考量之一,简单点说,你的房子政府评估是70万,但市场成交价格是90万,那也许银行只能按80万取个中间值给你做morgage,多余的10万就得加在自己的downpay上了,今年普遍很多房子的政府评估价都要低于去年,特别是北边的一些热区(至于什么区,先不说,不然要被喷,因为这会伤害到同胞卖房人的利益)。不要以为政府没有手段抑制房价,只是现在政府觉得还没到时候而且也只是局部地区的房价他们感到有泡沫而已,如果真的是市场开始有全面泡沫的迹象蔓延,我相信加拿大政府绝不会坐视不管,问问身边上世纪90年代那些香港老移们有没有在多伦多炒房的惨痛经历,政府曾将房贷利率最高上调至20%!杀了一批投资客,没经济实力的几乎都没扛过去。

同样,政府若想救市,有的是政策出台,最直接的是降低利率,购债,增加投资,放开流动性等等,君不见几年前ford参选市长就说过要在任期内将多伦多房地产property tax由原来的两个稅消减为一个稅,让多伦多的市民跟markham或者richmond hill一样就只有一个稅。虽然到现在都没见成型,但既然有政客把这个口子打开了,我们就拭目以待,我相信一旦成真,绝对是对多伦多地产的重大利好!

论环境,Berczy区不美;

论交通,不算便利(非要说这边上404容易,前后都有go train站,公交汽车四通八达,好吧,您当我没说,您个都觉得上下班做go traion进出downtown算方便的,那恭喜您,这个世界已经没有什么地儿是您觉得不方便的了,沿着铁路住,哪里都方便!);

论学校,确实牛!区里才有10几年历史的特鲁得高中建校头两年没有参加排名,在学校老师的孕育和广大华人父母的努力下,刚一参加排名就一炮打响,年年进前十。学校一年比一年好的成绩又不断吸引着周边的居民为了孩子来到此地安家,这个区的价值是典型的校区价值。社区人口架构在刚开始建立时基本还是白人和华人各占30%,经过10多年坚持不懈的赶尽杀绝后,社区内亚非拉同胞已经一统天下,纯本地白人在这个区基本成为稀有动物,看看学校的毕业照就知道西人现在占了多少的比例,学校里甚至老师不会说几句中国话都不好意思上班了(这是玩笑话)。

这个区的小学成绩全省排名也非常不错,没有前100,也不会跌出前200,若说是学校老师因材施教培育出来的功劳,那就是对我们华人父母的侮辱。lz本人最反感的就是“比”字,恰恰我们华人又是最能“比”的一个名族,我相信大家小时候肯定都有这样的经历,小时候比谁玩具好,长大了比谁老爸牛,工作了比谁挣钱多,当爹了比谁儿子棒,就这样周而复始,一代传承着一代,就算是见面不明着“比”,背地回家也要苦练宝典,暗着跟你较劲。

我确信有竞争才会有进步,适当的竞争绝对有益身心,造福家庭乃至社会!但看着从小就受尽了被父母拿来做为跟邻居家孩子比较的窝囊气,发誓一旦自己有孩子绝对不让孩子再受这茬苦的7,80年代的我们,在有了孩子后仍然是不自觉的走到了父母当年的老路上。比不了父母比孩子的千年古训仍然不断的对我们发挥着作用,可怜的是我们的娃儿们,小小年纪虽然比国内的孩子幸福快乐,但仍然逃脱不了周末各种“班”—“补习班”“钢琴班”“画画班”“天才班” ans so on……我总觉得我们是不是有点过了?每个人都怕自己孩子输在起跑线,就算是赢在起跑线了,换来的有时候也并不是快乐,孩子压力大,做大人的也累。其实只要孩子有颗“童心”,并在他童年的时候保持住这份来之不易的“童心”,我相信儿孙自有儿孙福。

话说回来,你说我们华人父母这样的付出,那学校能不排名高吗?而且更让人奇怪的是,华人社区的公立学校可能也是因为环境的原因,学校更看重考试的成绩排名,我听一在小学(华人热区里的小学)当老师的朋友说,她们会在3和6年级的期末考试前(省里的教育机构主要以这两个年级的考试成绩做为排名依据)特意为学生们讲解如何应付这次考试,以取得比平时较好的成绩。问她这个小学成绩很重要吗,她回答根本没必要看重这个,好的高中才是最重要,加拿大的小学教育侧重对孩子的天性开发,她本人是非常反对以成绩来鉴别小学好坏,而应以学生的创造力,适应力和其他各方面综合能力来衡量小学的质量好坏,可是没办法,华人太注重成绩,一旦成绩不好就会认为是老师教的不好。所以你说这个区的小学成绩能差吗?但若说这个区的小学是不是个好学校,因为孩子没念过,我也不方便去评价,如果以后进去念个一两年,到时再回来做补充。

论周边生活服务,南下两条街就是综合性shopping mall,有sears有toys us,西人大的零售商店聚齐,华人超市更不用说,周边新开的华人饭馆也不少,对于华人普通工薪族,绝对满足所有生活需求,偶尔去个downtown bloor的高消费下也不能说去不了,选个好天气,就当多伦多一日游也会很惬意,你要是非说自己shopping非high-end store不去,那也没什么不对,我只是会觉得你脸有点肿而已。反过来说,真是每周末必去这些高档地消费的人也不会选择把家安在berczy。

论医疗资源,我对这个区没什么了解,但相信在加拿大只要能够成为社区里的综合性医院,大体上给你解决个腰酸背痛,小病小灾的绝对能够保证医疗质量,碰上个疑难杂症的,不管你住哪还是会到多伦多市内的大医院来,顶多就是来回费点油的差别,时间紧迫的时候加拿大也会有医疗直升飞机给你火速送到能治你这病的专业医院去。总结一句话,对于普通工薪族的我们,选择住在哪个好医院周围不是我们考虑的购房因素,这些烦恼就留给那些有钱老头老太太们吧。

最后总结一下此区:我本人是不认为这里有什么强烈的上涨潜力存在,土地没价值,房子没价值,交通不方便,唯一的价值体现就是学校好,学校成绩好房价就会稳,跟north york的willowdale没有可比性,属于随大市行情的社区,市场好它跟着涨;市场不好,它跟着跌;市场不好,学校排名又下降的话,那就是卖房人的噩梦了。在能预见的未来10年或20年,社区发展就是两条路,要么继续保持华人圈里的中端社区(学校好),要么就是现在的Scarb。

更新个今天(3.11,2014)政府最新的多伦多内140个小区的最新综合排名,此排名将被用作今年10月份新市长选举后,市府发展和帮助落后社区的一个重要指标。

这个新的方式﹐是市府和圣米高医院市区健康中心研究人员共同研究决定﹐其中还采用了一些世界卫生组织的成果。 

根据得分而排列出的多市140个社区的排名﹐得分最少者将最优先获得更多的服务﹕

1 Black Creek 21.38

2 Glenfield-Jane Heights 24.39

3 Mount Dennis 26.39 

4 Beechborough-Greenbrook 26.54

5 Oakridge 28.57

6 Mount-Olive-Silverstone-Jamestown 29.29

7 Elms-Old Rexdale 29.54 

8 Regent Park 29.81

9 Thorncliffe Park 33.09

10 South Parkdale 33.1

11 Crescent Town 33.21

12 Rockcliffe-Smythe 33.86

13 Scarborough Village 33.94

14 Humber Summit 34.3

15 Rustic 35.4

16 Ionview 35.73

17 Flemingdon Park 35.81

18 Weston 35.99

19 Humbermede 36.09

20 Eglinton East 36.28

21 Morningside 36.89

22 Downsview-Roding-CFB 37.16

23 West Hill 37.25

24 York University Heights 37.66

25 Woburn 39.01

26 Thistletown-Beaumond Heights 39.78

27 Keelesdale-Eglinton West 40.14

28 Victoria Village 40.39

29 Weston-Pellam Park 40.47 

30 Kingsview Village-The Westway 41.76

31 Kennedy Park 42.38

32 Brookhaven-Amesbury 43.07

33 Rexdale-Kipling 43.76

34 Malvern 43.89

35 Caledonia-Fairbank 44.65 

36 Dorset Park 45.12

37 West Humber-Clairville 45.78 

38 Westminster-Branson 46.57

39 North St.James Town 47.55 

40 Bendale 47.72

41 Clairlea-Birchmount 48.34

42 O’Connor-Parkview 48.67

43 Rouge

44 Wexford/Maryvale 49.47 

45 Yorkdale-Glen Park 49.53

46 Moss Park 50.11 

47 Kensington-Chinatown 50.7

48 Maple Leaf 50.72

49 L’Amoreaux 50.78

50 Etobicoke West Mall 51.19

51 Steeles 51.66

52 Henry Farm 51.87

53 Greenwood-Coxwell 52.13

54 New Toronto 53.21 .

55 Agincourt South-Malvern West 53.43

56 Broadview North 53.69

57 Parkwoods-Donalda 53.79

58 Pelmo Park-Humberlea 53.79

59 Corso Italia-Davenport

60 Willowridge-Martingrove-Richview 54.46

61 Agincourt North 54.67

62 Tam O’Shanter-Sullivan 55.14

63 Cliffcrest 55.95

64 Englemount-Lawrence 56.01

65 Newtonbrook West 56.07 

66 Humber Heights-Westmount 56.13

67 Long Branch 56.26

68 Milliken 56.85  info.

69 Dovercourt-Wallace Emerson-Junction 57.09

70 Oakwood Village 57.33

71 Briar Hill-Belgravia 57.81 

72 Blake-Jones 58.07

73 Bathurst Manor 58.41

74 Highland Creek 58.77

75 Woodbine-Lumsden 59.08

76 South Riverdale 59.94

77 Little Portugal 60.04

78 Trinity-Bellwoods 60.09

79 Birchcliffe-Cliffside 60.28

80 Don Valley Village 60.52

81 Mimico 62.36

82 Bayview Woods-Steeles 62.37

83 Islington-City Centre West 62.51

84 Eringate-Centennial-West Deane 62.56

85 Edenbridge-Humber Valley 63.36

86 Alderwood 63.88

87 Junction Area 64.27

88 Roncesvalles 64.95

89 Newtonbrook East 65.18

90 Wychwood 65.46

91 Old East York 65.61

92 Pleasant View 65.72

93 East End-Danforth 65.82 .

94 Hillcrest Village 65.84

95 Guildwood 66.19

96 Lambton Baby Point 66.36

97 Dufferin Grove 66.79

98 Danforth East York 66.94

99 Willowdale West 67.04

100 Danforth 67.56 

101 Church-Yonge Corridor 67.92

102 Woodbine Corridor 68.11 .

103 Stonegate-Queensway 69.29

104 Clanton Park 69.53

105 Willowdale East 69.67 

106 Centennial Scarborough 70.75

107 Bayview Village 71.65

108 Palmerston-Little Italy 72.19

109 Niagara 72.54 

110 Banbury-Don Mills 73.19

111 Humewood-Cedarvale 73.94

112 Cabbagetown-South St.James Town 74.42

113 Markland Wood 74.88  .

114 Forest Hill North 74.94 .

115 University 75.07

116 Lansing-Westgate 76.15

117 Playter Estates-Danforth 76.16

118 Mount Pleasant West 76.39

119 Princess-Rosethorn 76.57

120 Bay Street Corridor 77.07

121 High Park-Swansea 77.14

122 St.Andrew-Windfields 77.43

123 Annex 78.6

124 High Park North 80.58

125 Yonge-St.Clair 80.99

126 Waterfront Communities-The Island 80.99

127 North Riverdale 81.21

128 Bedford Park-Nortown 81.55 

129 Casa Loma 82.31

130 The Beaches 82.62

131 Bridle Path-Sunnybrook-York Mills 83.04

132 Rosedale-Moore Park 83.78 

133 Leaside-Bennington 85.82

134 Runnymede-Bloor W.Village 85.85

135 Mount Pleasant East 86.04

136 Kingsway South 86.19

137 Forest Hill South 86.24

138 Yonge-Eglinton 88.11 

139 Lawrence Park South 90.12  .

140 Lawrence Park North 92.05

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