买家说系列(二)热门人气社区解析1

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本文作者:jin_xin

原文地址:http://forum.yorkbbs.ca/showtopic-3500037.aspx

先从楼主本人住的区开始介绍,毕竟这里住了3年多,也算比较了解。

C12区的bridle path-sunnybrook-yorkmills社区

买家说系列(一)房子最重要的就是location

买家说系列(三)热门人气社区解析2

从图上可以看出,这个区域算是横跨数条大街比较大的一个社区,但是请不要认为社区面积大,人口就一定很多,恰恰相反,这个社区算是人口密度在多伦多的几个高尚社区中的人口密度最小的一个区,因为此社区横跨了数个自然保护公园,同时政府规划的居民用地的每个lot的土地也比较大,更别说此区一下几乎包含了本地的3个西人主流社会中富豪区(西人称这些区为high-end neighbourhood),它们分别是:

hoggs hollow:rosedale golf以北,yorkmills以南内

lawrence park:lawrence ave以南,mt pleasant rd以东,blythwood rd以北

bridal path那边post rd一带:华人皆知的(基本是被那边的每个巨大无比的大lot震撼的记忆深刻)

可想而知,这个区域富豪云集,你说政府还能在这片土地开发什么高层,甚至是商业plaza吗?一个区域富豪扎堆,带来是什么?西方世界与咱们东方可不同,咱们那暴发户土豪多,但在西方,财富的积累基本经过两代人以上的努力,这也决定了住在这里的人大多都是上了年纪的人,你想想上了年纪的人最需要什么?当然就是健康了!所以大名鼎鼎的sunnybrook综合医院就规划坐落于这个社区,你觉的这是阴谋还是阳谋,所以人都是自私的,不分宗族,加拿大是资本主义社会,掌握社会资源的不就是那些议员和资本家嘛,当然他们也会把最好的医院建在自己的家门口。sunnybrook医院医疗器械先进,医院研发中心强大,最出名的就是他们的心脏手术,你看看这又是圈套了,老人不就爱得心脏病嘛。

说说hoggs hollow,这里有个餐厅叫Miller Tavem, 由于此地有谷有河,100多年前老Miller买下这片土地开始酿酒,他的后人将这块土地开始开发,分成大小不同的几十个lot坐落于山谷中,接着犹太人看重商机买下土地,将以前的几十个大lot划分成上百个lot开发成富豪区。有的自住有的卖掉,所以这里犹太人很多外加上本地的精英白人和一些外交官,构成社区的雏形。要知道,犹太人重视知识,他们的知识又使他们自己成为了最挑剔的买家。所以此地的建筑几乎是一家一个风格,而且每个建筑还必须得是带有各种各样的建筑文化,包括在后来建筑商推到重建的房屋都尽量要找犹太或意大利设计师设计,否则盖成个北边bayview hill那样的大房子都出不了手。

如果春天天气暖和,走在这里散步,你会行赏到不同的建筑,有古英格兰的,有超现代化的,有意大利的甚至还有日本式的木屋,相映成趣,就算是国内来的土豪也会不由赞叹一下。谈到翻建,要说这里最牛的设计师是犹太人他们属于博士生导师,意大利人属于博士,接着是法国和英国的,属于大学生(记住这里没有硕士,因为就算是英国设计师跟意大利人还是差一截,更别说犹太人),伊朗移民潮后加拿大出现了很多伊朗人的建筑商,他们的设计水平属于中学生,至于我们华人界号称多牛广告喷的漫天飞的建筑公司,不好意思的说在建和设计house领域还属于小学生,这你没办法短时间改变,因为我们打小都是筒子楼里出生,高层大厦蜗居里长大,你说你有那个house的熏陶去建豪宅吗哪怕是普通的house?意大利人建的可以10年不漏雨,华人建的5年就得换屋顶。

话再说回来,bridal path-sunnybrook-yorkmills正因为能称高尚社区除了医疗健康资源,此社区的学校资源也也同样优秀。小学到中学在本地人眼中都不逊色。特别说的是hoggs hollow与yorkmills街对面的st andrews(后面会讲到)正好处于校区重合地带,所以Hoggs hollow的居民不但可以享受bradal path-sunnybrook-yorkmills的高中也可以选择st andrews社区内york mills CI高中,这为孩子提供了更多的选择,这会不会是当初重视教育的犹太人们特意而为之呢,这我就不知道了。

C12区的st andrew – Windfields

从地图上看可以看到此区

南到yorkmills,北到401高速,东到leislie,西到yonge

虽然这片土地没有那么出名的high-end社区类似于跑马径这样的富豪区,但同样不可小看,2,3百万的房子在这个去叫普通住宅,可说是加拿大各种族富人群居的区域。宝马奔驰太普及,真是开个“烤肉啦”都不好意思跟邻居打招呼。

此区的人口构成就开始有点分化,本地白人,犹太人,俄罗斯人,伊朗人,咱们华人都开始各统一片天,居民构成大学以上学历占到80%,医生,企业高管,各种族的大商人扎堆,所以这个区周边云集了太多的私校,公校当然也一流。华人的比例应该不到20%,且都素质较高,从他们门前的花草就能看出一二,毕竟几百万买的起这的房子的华人,很多都是丈夫国内挣钱,老婆这边带孩子,孩子上学自己也就有时间去打理自己的花园,过一种咱老百姓羡慕的田园生活。这个区因为大部分为平地,政府起初规划时,每家的lot不但大而且还大都规则,又成为了建筑商喜爱翻盖的区域,所以这的房子虽然风格不像豪宅区那样多样,但翻盖后的房屋大都大气,装修考究,样式也更时髦。所以成为了各地新富们喜欢购买的地方,价钱也就水涨船高,始终居高不下,土地价值的涨幅也非常客观,从我看,这个区的土地很难有向下大幅度降价的可能性,非常具有保值性。跟跑马径那边的大豪宅比,毕竟市场需求要大很多。

医疗资源:leslie过401不远就是north york general综合医院,沿bayview向南过lawrence就是sunnybrook综合医院,一个社区前后都有大医院的在多伦多还不太多,这区就占其中一个。

教育资源:几乎等同上面提到的社区。

willowdale社区

从图上可以看出,willlowdale分为willowdale east和west,我们华人也叫它好像是“惠柳谷”,我们华人upper class大大喜爱和追捧的地方,你说咱中国人就是喜欢给自己住的地方起个高大上的名字,明明此地没谷没河,地势平坦,一马平川非要加个“谷”子,难道是学多伦多市中心的rosedale(玫瑰谷)?那边英文后面有个dale,这边就得叫“谷”。但是人家玫瑰谷确实有谷有河啊!

先说说此区的历史,君不见60年前,多伦多最北也就到Eglinton Ave,就是到了4,50年前,沿着yonge过了401高速以北,willowdale就是咱农民的天下,田野,泥路,农民的房子杂乱的分布在这片土地上。可想想如今,这片区域已经代表了小资的家园,真是沧海一声笑,世间变化太快,一回头已物是人非。

随着多伦多人口的急剧膨胀,多伦多正式将边界向北延伸到了steeles ave!随着地铁的修建,给willowdale带来了活力,政府开始统一规划(类似于现在的我们华人说的highway7以北一样),看看地图,那整齐划一的棋盘式马路,机器分割式的各家lot,淘金者,城市买不起房的打工者纷纷在此安家落户,曾经这里的农民也都拿着政府丰厚的补偿金和在北边分配的更大的土地高兴的继续去北方种田了。

有人可能不高兴了,因为很多华人也称这个地方为富人区,为什么我却叫它小资社区,对,没错,它就是小资社区!在多伦多能称上富人区的一定要有自然公园流淌其中,一定要有历史文化底蕴,一定要有主流社会的声望。这个区以前是农民住,后来是工人住,接着是高级工人住,再后来,再后来就是华人的大举入侵,疯炒房价,这个区的房价已经到了100万-200万的区间,价格上接近主流富人区,但你想想有多少是本地白人炒的,等我细细分解这个地方的高潮发展期,你自然就明白了这个区的价值。

说起此区的发展期,可以分为三波波澜壮阔的时间段:

第一段 就是政府开始修建地铁时期,上世纪5,60年代间,本地的白人发展商开始在这里建普通house,为的是响应政府的号召当然也是自己赚银子,给普通工薪族一个可以安家的地方,所以可想而知,那房子也就是咱国内说的居民小区。

第二段 就是本地意大利或者犹太商人的翻新期,大约是80年代左右,由于多伦多市内地小房小还巨贵,在伴随着着便利的交通(地铁,高速都已成熟)大量本地白领开始涌入,社区人口素质开始提升,我也奇怪了,真的很佩服犹太人的眼光,他们又把这个区提高了一个档次,然后卖给了90年代初到97年前大量从香港移民来的香港人,这些香港人可能住惯了香港的笼屋,笼屋一卖还能卖不少钱,来到加拿大发现此地,房屋崭新,光猛明亮,特别是—在香港人眼中,它太大了!!!发现自己香港房产卖的钱买个这house简直绰绰有余,而且此区交通方便出租也方便,于是毫不犹豫,下单买入(所以我总觉得香港人可能小屋住久了,就特别喜欢当地主的感觉)犹太人和意大利人又一次赚了个盆满钵满。这个阶段房价开始被香港人炒起来,一传十,十传百(香港人纷纷告诉香港亲戚,此地有大屋,剧便宜,好租还能当地主,离西人主流富豪区剧近),这地就被传成了华人眼里的富人区。不过我本人也确实佩服香港人看地的眼光,也许是他们从小住笼屋,从小就梦想有个大房再加上整个香港城市全民都在炒房的历练吧。

第三段 是2011到现在快要结束的伊朗人翻建期, 2000年左右香港人的大举炒房后,这个区开始平静了,大约从2001到2005年这个平静了有几年(涨幅比较平静),也是为了把前期巨猛的涨幅消化消化。但是各位看官要注意,我没说这个区不好,因为这个区确实处的location好!交通方便,人口组成虽然有各种族裔,但基本居住此地不是当地白领就是比世佳宝有钱的香港人加上一些先知先觉大陆华人,所以这个区的传统白人白领和华人还是素质优秀的,所以当地社区的那所earl haig高中成绩也稳步提高,有那么几年甚至排名到前10!这又吸引更多的人想在此地置业,可是没那么多地怎么办?不要紧,condo来了!这四年也是这片区域本地大发展商集中开发高档condo的时期,因为本身yonge这条街从南到北就是这些大发展商的战略要地,既然这个地方小资需求多,又没那么多钱买house,那就来买condo吧。所以从2001开始到现在这个地的condo交投就特别活跃。

伊朗人这时也来了,因为国内政局的不稳定,大批的有钱伊朗人投资移民来到加拿大,你要知道伊朗可是贫富差距相当悬殊的国家,而且德黑兰的房价可是要吓你一跳的。这些带着大批石油美元的伊朗人上来就要玩高端住宅区,看重了这块宝地(别的地儿他也打不进去啊,估计当时也是因为经济忽悠,你沿着yonge买准没错!)。于是大规模的购买此区的旧house(当然这时伊朗人基本都赔了,没办法光有钱没经验一上来就搞大的肯定要交学费),当时旧house被伊朗人大量高价收购,头两年刚翻建完准备上市却碰上了2009年著名的金融危机,根本卖不出去,得,砸手里了!眼瞅着就要赔得剩裤衩,这时伊朗人绝望的抬头向天,发现天上飞机飘过,2010年前后我们伟大的祖国大陆投资移民土豪团—下飞机了!!!

为什么会在2009年到2012年前后,中国的投资移民会像雨后春笋般突然一下就在加拿大遍地开花了,这个问题我不是移民顾问,没什么发言权。但根据我当时的工作经历,这跟国内的媒体报道和这边相比现在而言那时宽松的投资移民政策有关,当时跟身边的同事和朋友吃饭聊天时听到最多的就是移民的讨论,为了下一代也好,为了逃避国内浮躁的生存环境也好,甚至是为了卷钱跑路也好,反正感觉身边有钱人各个都在准备打包行李。没两天,上司走了,然后客户走了,接着就是同事也道别了,去年过年10个人还一起唱歌,第二年再聚时虽然还是10个人,8个都是从国外回来团聚的,真是感叹有钱人的行动执行力。

说着说着就又跑题了,绕回来咱接着谈社区。

反正吧,就是下飞机的这帮土豪把伊朗人救了,也许是willowdale已经被香港人前期就炒作成了”富人区“,在华人圈里有了名气,不信你去问问来这至少15年以上的老移们,他们准会告诉你willowdale就是富人区,没办法,你以为只有现在的经济会忽悠?15年前的香港经济们可是忽悠的鼻祖,人家是花着大价钱打着整版的广告忽悠来willowdale买房的香港移民的,这就跟一个谎言传多了它也就变成真的了一样,我们大陆老移们当然也慢慢的接受它是事实了,再后来我们大陆经济们也顺水推舟的继续向大陆客们忽悠这里是“富人区”。大陆富豪们也不是傻子,他们也打听,但是你跟谁打听得到的结果都是一样,哪怕是跟住这区里的西人白领们打听,他们也是一样告诉你这是“富人区”。因为人家也住这,有谁不夸自己的家?

做为刚下飞机的土豪,怎么才能准确知道在多伦多到底什么社区是个什么真实的样?最准确的答案就是从居住在本地主流富豪区这些老头老太太嘴里知道,只有这些根儿就在这的本土富人才会告诉你一个真正的多伦多,因为这就是他们的成长史,听哪个经济忽悠都没用,因为咱华人经济90%都是移民来的,不管你是香港的还是大陆的,华人经济做的95%的生意又都是华人的生意,所以圈就这么大,不可能对西人社区熟悉的跟自己真在那住了10年一样。

但刚来的土豪认识这些西人老头老太太吗?当然不认识,所以他们一是听经济讲,二是听朋友说,三是靠自己看。客观的说,如果抛开willowdale的历史底蕴,它也确实有着成为“富人区”的条件:

1、便利的交通,成熟的周边设施和购物

2、人口的混合程度,没有一个单一的种族是起这个区的支配地位(说明这个区的房子需求大)

3、居民的素质,70%的人口受过大专以上教育

4、社区的学校,从小学到高中排名都不错

可以说willowdale就是一个小加拿大,更具加拿大的多元文化特征。再加上伊朗人翻建如新和以前意大利,犹太人设计留下的house,外表看确实漂亮,这个区的房子也一看就不是北边或世佳宝那样统一开发的如果不是因为还有门牌号,喝醉了都能走错家的房子。综合这些条件,也就不奇怪土豪们下单的爽快了(这里也有俄罗斯,伊朗等国家后期来的投资移民们的功劳),当然那区的房价也就离谱到了现在我们看到的价位。

你说它还能涨的像前几年一样疯吗?这我不知道,我不是神,预测不了那么多。但我的经验和感觉,那里绝对以后几年涨的不多了,市场是有它自身的运作规律在调节,涨的太疯的东西就算不崩盘,它也得停下来歇歇喘口气。

但willowdale想要成为真正“富豪区”,它不可能!实际情况是在本地西人眼里,这个区连“富人区”也占不上,别看房子价格上有点像(基本是炒作出来的),它目前的标签算是“upper class”社区,所以我翻译称中国的叫法就是“小资社区”。

1、willowdale内有一片廉租屋,这片廉租屋它不靠马路,不在边上,就在社区里面,有兴趣的可以问自己的经济,这片廉租屋在哪里?

2、社区内太多太多的condo,到现在还在盖呢,这直接就导致了该社区人口的流动性和复杂程度

3、社区内house的出租和分租率也居高不下

最后提一下这里华人圈推崇的earl haig高中,前文提到,随着高素质白领和华人的涌入,这所学校一丢以前农民高中的帽子,排名10年前还打进过前10,但自从排名进入前列后就莫名其妙的不再参加省排名了,我都怀疑这学校的校长是不是也住那个区,正逢准备要卖房,见好就收了。不过anyway,现在这所高中随着周边condo的拔地而起,华人学生已占了相当一部分比例。

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