买家说系列(一)房子最重要的就是location

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本文作者:jin_xin

原文地址:http://forum.yorkbbs.ca/showtopic-3500037.aspx

对于中国人,特别是远在他乡准备扎根的中国人,什么最重要?我相信90%的人都会选择房子,你可以没有名牌包,没有靓丽衫,没有豪华车,但不能没有房,因为房在我们中国人眼里,它更指代了一个“家”的含义,有家就有温暖,外面受了多大的委屈咱不是还可以回家捂被窝哭去嘛。所以买房成了咱们一生中谁也越不过去的一道坎(不论你有钱没钱,你总有一天要跟房子打交道)。我同时也相信绝大部分的中国人买房都不会视为儿戏,房子除了家的含义以外,它也是你财富保值,增值的一个重要手段。那买什么房靠谱又能让你的房子自己挣钱呢?这个问题抛给所有的地产经纪,回答肯定都是 “location,社区,校区乃至具体到每个房子的格局和建筑工艺”。

房子最重要的就是location

但在我看来,对于房子最重要的没别的,就是location!加拿大的社会结构就决定了好的location就伴随着好的校区,好的医疗资源,好的社区生活服务资源,这里要重点指出的是华人最关注的校区,你要明白,咱华人重视教育特别是一穷二白来这陌生土地打拼的移民更重视孩子教育,所以好的校区华人一窝蜂去那扎堆,殊不知,不是因为那个社区学校好华人而去购房,而是因为华人在那个地方买房子的多了,学校才开始变好了(见校区问题),但这个好学校仅仅被咱华人社会承认,西人大多还是相信他们自己的社区,因为师资力量在那摆着,华人的学校大多不是老师教出来的而是华人家长自己管出来的好成绩。不管你房子再怎么高大上,没有location,你房子就是涨的比别人慢(如果碰到金融危机,你房子跌就是比别人快,金融危机过后,你房子缓过来的时间就是比别人更需要等待),这个location可以小到一个街道,也可以大到一个社区,再扯远点它可以大到一个城市,而这不在我们的讨论范围内,试问你身边能有几个人是今年在香港,明年去东京后年奔纽约的?

大部分人都说房子是增值的,车子是贬值的,这个概念有点模糊。单就房子来说它跟车子一样,都是消耗品!因为房子也有年龄,不管你再怎么呵护保养,大自然的风吹日晒都在不断的侵蚀着你的房子以致最后被人推到重建,你明白了这个道理,也就明白了既然房子是消耗品,那它就和车一样,使用的时间越长价值也就越低(当然这里的房子要排除那些有历史文化烙印的建筑,比如类似于古堡,故宫等)!但为什么我们看到的事实是,无论你是住condo还是住house,从长远的年限来看,价格都是看涨?那是因为你房子所在location,所在的地在增值!你在的location好,你的社区好,你的房子就保值就增值的快!

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身边朋友的亲身经历

这里简单举个豪宅的例子,我们来一看这土地与房子的价值体现。俗话说有钱就是好,前年一投资移民朋友刚落飞机就奔着几个多伦多有名的豪宅区选购自己在异国他乡的“家”,被豪宅区一个个大宅惊艳,没出两礼拜电话就邀请我去他们的新家温居。大致参观后确实感觉不错,前西人屋主精心修饰的后花园,屋里一个游泳池屋外一个游泳池,门前喷水花坛上又立了个欧洲宫廷式的雕塑,房子周围的fence全部以高耸的小松代替,对于300万的叫价,朋友大呼便宜,这样的房子搁北京郊区价格都得起跳一倍。因为他人在国内就听这边华人朋友说过好房子大家都是抢offer,于是怕别人抢走心头好,310万一锤定音,经济乐的后牙槽都能看见。

当然朋友觉得住的高兴,咱也不能扫人家雅兴,回家后总觉得朋友买的不值,于是查看资料,这是一栋17年的房子,前屋主属于第二任,从第一任手里17年前40来万的价格买下后推倒重建了现在的大屋,建筑成本在当时(按当时的物价和人工推算)可能也是花了40万不到,总共满算80万的建筑成本,17年后310万脱手,看来还真是咱华人土豪出手阔绰(当然这里面也有那个经济忽悠的功劳)。房子挂在mls上已经三个多月,为什么没有西人客,犹太客来买?答案很简单,我来给你算笔帐,17年前40万的土地现在价值有160-180万之间(这个涨幅的功劳要算在location和社区的头上),至于房子嘛,当年40万建的,现在的建筑价值几乎没有,还剩个折旧价价值算他30万,总和210万上下,因为统一社区一栋差不多翻建完成的新屋叫价370万在卖,这个区域翻建成本大约400-450/尺(区域决定了房屋的用料成本,不可能是跟北边的大规模开发小区用一样的料!那边的建筑成本也就在90/尺左右)。所以你算算,你在这个区200万买个地自己再建个新房也不过350万左右。

从这个例子就可以得出:

1,你房子增值主要来源于土地,你的土地所在的location和社区,如果你住的是condo,就是你condo所在的location位置,所以yorkville的condo价格就是立在那。

2,房子再过20年你的房就剩个土地价值,因为没人愿意出钱买你的房他们只是来买你的地,他愿意花钱把你房推倒,雇人把垃圾运走就算不错了。

半年后,朋友电话告诉我,他想卖房了,因为虽然里外都有游泳池,但住时间长了,发现里面的游泳池白白占着居住面积,外面的游泳池又得常年关着,怕万一小孩院子乱跑掉进去也是危险,另外感觉房子开始出现漏雨,花了快8000元换了整个屋顶,反正就是自买房后不断的搭理房子,小到前后院的花草大到屋子的管道,泳池都要找人维护,甚是麻烦。现在看上了旁边一所马上要建好的新屋,问我加价50万能不能卖掉?这叫我咋说呢?要么就是咬牙再住个10年,估计那时土地的增值会抵消当初错误买房的成本,本来买房就多掏了至少50万,现在再加50万,能接手的估计还得是我们刚下飞机的土豪。

校区问题

再来说说咱华人普遍关注的校区问题,说这个问题你要先明白一个道理,文章前头也有提过,这里我详细的说说:

加拿大公校(从小学到高中包括教会学校)的教育经费来源于两大部分,一个是此社区居民所交的地税的一部分,二是来源于政府的拨款。

好的社区居民收入高,交的地税也高,所以此区学校所获得的经费就多,这是毋庸置疑的。试想想,你在森林山一所普通house的地税都是7,9千的往上走,你在华人区同样大小的房子撑死也就3,5千,更别说印度人聚集区,你说哪个社区的学校所获得的资金多?资金多的学校就可以请更好的老师,请更好的教练,开设更多的课程班和俱乐部,更新更好的教学设备。很多华人硬要说自己所在社区学校的排名第一,这不是笑话吗,是啊,也就华人咱们更注重排名,要我说华人社区高中在多伦多你排第一跟别的传统西人高尚社区的高中排名第20根本没什么差别!你见过几个华人社区里高中的运动俱乐部或者艺术俱乐部在校际联赛里拿过奖杯?!说起华人孩子,很多老外的映像就是能读书,说的不好听这边有个单词叫“geek”,这个书呆子可不是什么褒义词。

既然咱大老远的来到加拿大,就更应该抛弃掉国内的那些教育方式和教育理念,这样才能使自己的第二代更容易在将来融入这边的西人主流社会,西人社会的教育不光注重分数,他们同样也注重孩子的其他方面成长,所以你看这边的体育运动员,艺术家,即使是服装设计师同样和医生,律师,企业家一样受到社会的尊重,而咱大中国现在关注的就是谁有钱谁牛B,谁有权谁牛B,中国国内的社会价值观你不觉得有问题吗?你大可以说咱就是土豪,咱不需要老外那些虚无的,既然你不需要,你来加拿大干个啥劲呢,难道你觉得咱华人越来越多,越来越有钱,就能影响加拿大的进程吗?翻开历史书,我还真没看见有哪个现代移民国家外来的种族是可以支配和改变一个国家的。既来之则安之,既来之则顺之,顺着主流趋势走,总不会犯大错。

最后,我想再多说一句,既然咱们目前钱不够,买到了北边或者别地的华人区,也没关系,毕竟这些区的学校在我们广大华人父母的辛勤努力下,学校的排名还是不错的。但是我们既然来到加拿大,不能光为了学区让孩子上学买房子,买了房子后,是不是我们应该抽出时间打理下自己门前的花园,种点花,搞点园艺呢?如果每家每户都能抽出点钱投资自己的花园,那这个社区不久的将来就会越来越美丽,社区的房子的价值也会开始显现。以后如果想换房时,你的下个买家可能就不只是华人或者亚非拉同胞了,房子的市场变大,你想想你的房子还能便宜吗?最怕就是大家都各扫门前雪,几乎每家都贴出租广告,本来一挺好的新规划的小区最后也会因为环境的变化,人员的复杂变成个市场单一的房源。

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