TD专家:加拿大楼市中期内仍将放缓

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加拿大今年冬季异常寒冷和恶劣,但楼市却随春回大地而升温。5月份成屋销售量急升至大为高于其10年平均值。销售量超过了新上市房屋的数量,月内重售房屋价格平均按年增长7.1%。

道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颖辉表示:“此增幅超越收入增长,将房价对收入比率推高至历来新高。然而在这些数据以下仍可潜伏着支持力。”各个主要城市的房地产商会都指出有机会出现竞购战,因为有证据显示乐于置业的买家仍较市场上的楼盘为多。单户住宅市场尤其确实是这样子。

道明调高房屋的销售和价格预期

道明经济分析部鉴于最近的发展情况,调高了对2014年房屋销售和价格的预期,对2015年的预期亦然,但调高的程度较小。之前于1月份作出的预测指房贷利率会攀升。可是,利率于3月开始忽然扭转方向。5年期房贷利率目前处于有纪录以来的最低水平。

钟颖辉指出:“整体的房屋负担能力仍然良好,而共管柏文大厦的可负担程度更是历来最佳。因此,在过往因按揭保险规例收紧而被排于市场以外的首次置业者,或会发现可以更容易的入市场。”

过往数据显示,这样幅度的利率变动会导致房屋销售量于6个月增加20%至30%。然而,低利率的影响可能比过去缓和,因为去年加拿大劳工市场的表现一直疲软。去年只有适度的就业增长,失业率一直是接近7%。然而,道明仍预期成屋销售和价格会于2014年的余下日子录得不错的升幅,后者将有平均5% 至 6%的升幅。

加拿大楼市放缓因素仍在

低利率将于短期内对楼市带来刺激,但道明认为加拿大的楼市将于中期内冷却。钟颖辉解释说:“加拿大楼市仍然被视为价格过高和过度建设,其后果应会于2015年开始呈现,反映利率逐步上升的影响。加拿大和美国的经济都于今年首季经历了疲软期,但经济和通胀前景似乎正在好转。我们预期加拿大5年期政府债券收益率,将于2015年年底前上升130个基点。房屋负担能力对某些细分市场 (即单户住宅) 已成为障碍,并将被进一步侵蚀,需求也将减弱。”

全国的共管柏文市场已开始呈现过度建设的影响在。在许多城市,放盘的重售柏文单位数量增加了一倍。新屋市场也不乏新落成而尚未入住的单位,供应量充足。因此,共管柏文市场已经处于一个买家占上风的局面,价格温和地按年增长3%。

钟颖辉续称:“随着13万5千个共管柏文单位正在兴建,共管柏文市场可能会累积冗余,价格预期会于明年下跌约2%。投资的经济意义可能将继续变弱,租赁市场供应充足,出租单位空置率上升和租金停滞不前。与此同时,共管柏文市场的疲软状况最终将对单户住宅市场产生连锁效应。”

共管柏文市场上有更多选择,加上价格更能负担得起,可能会导致买家远离单户住宅市场。此外,柏文单位与单户住宅之间的价格差距已扩大到约20万元。因此,想从柏文单位搬往单户住宅的升级买家可能会发现难以如愿。今年单户住宅价格估计有8%增长,明年料将有2%。

楼市预期变为买家市场

房屋需求减弱,而放盘量上升,可能会于未来一年半内推动加拿大楼市变为一个买家市场。当置业者有更多选择时,也将有更大的议价能力,价格压力将减轻。这些特点将与加拿大楼市软着陆的成因相符。

钟颖辉总括全国各地楼市各有不同的趋势:“整体来说,多伦多东面的市场已经开始软着陆。在大西洋省份,房屋销售量和价格预期于明年开始稳定下来,反映最近供应减少的情况,以及经济增长改善的前景。温哥华、多伦多和维多利亚是在楼市冷却期中较易受到影响的市场,我们是基于这几个城市最近的强势,以及我们对估值过高程度的评估,作出这个判断。然而,即使在这些市场,利率逐渐上升的可能性及相对稳定的就业率,均显示中期内会出现有秩序的调整,但一些估值过高的现象持续存在。与此同时,卡加利和爱民顿因就业和人口增长持强,两地楼市可以继续扩充。我们相信这两个市场将于未来数年内录得最快的房价增长。”

温哥华房价极高但市道畅旺

温哥华是全国最昂贵的市场,录得可观的复苏,这是继2012年一次相对短暂的调整后的复苏。平均成屋价格已反弹,回到2011年和经济衰退前的高峰水平约80万元。

钟颖辉表示:“2014年1月至5月期间,单户住宅和共管柏文市场都一直非常畅旺,两类房屋的销售量增长强劲。需求转强,有助于吸纳新屋市场上的过量累积。自从2013年11月以来,最近落成而尚未售出的新屋,数量一直下降。尽管如此,新屋存量依然处于很高水平。”

单户住宅市场的估值升幅尤为明显,房价中位数于4月份跟去年同期相比,有10%的惊人升幅。柏文单位的中位数增幅则是较温和的2.3%。以柏文单位居多的新屋市场,价格自2008年以来一直下降,于今年3月进一步按年下跌1%。各个细分市场都有类似的、比较紧张的供需平衡,但仍有上述的变化发生,这看来是反映市场需求的变化。举例来说,为满足投资者对柏文单位的需求,发展商便愈加兴建更小型、更易于负担的单位,共管柏文市场整体的价格中位数增长则因而受压。

钟颖辉续称:“过去两年,估值过高的关键衡量指标包括房价对租金比率、房价与收入比率和住房负担能力,全都已经略有改善,部分原因是较低的利率和持续的收入增长。可是,相对于加拿大其他市场和世界各地,这些指标仍然过高。”

在温哥华,一个中等单户住宅的价格接近100万元,令市内大部分置业者都无法高攀。温哥华与多伦多 (加国第二最昂贵市场) 的中等单户住宅价格差距为40万元。今年首季,温哥华柏文单位价格中位数是37万元,这虽然是可以负担的数字,但仍然比加国大部分市场的柏文单位昂贵。

由于房价极高,温哥华仍然是其中一个最容易受利率调高所影响的城市。虽然利率应会于今年内留在极低水平及对房屋销售有支持力,市场预期明年利率会略为提高,这可能会于2015年抑制需求。

预期的楼盘数目上升将有助温哥华市场回复平衡。在建单位的数量已稳定下来,但仍然极高。过去10年间,区内建成房屋单位的数量超越住户形成,高出多达占整体市场的25%。有趣的是,据估计,投资者的需求约占市场的15%至 25%。因此,许多单位无疑是被投资者所吸纳。温哥华有相当多的投资活动,所以这些单位很有可能有部分最终会进入重售市场,特别是当利率上升时。供应可能会增加,这将有助于缓和2015年的价格增长。

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