小心陷阱!投资大温独立屋须知

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怕误踩地雷,想避开强制实施的折旧报告,不少原本购买公寓大楼出租的投资客最近开始转战独立屋市场,心想“反正土地会增值,万无一失”。事实上,投资独立屋也有不少陷阱,只是许多人看不出来。

碰到低于市场行情的独立屋,先别急着捡便宜,可能有一个大大的坑等着你掉进去。有位朋友的朋友最近用“半价”买到一栋30几年的独立屋,屋况还不错,厨房卫浴都已更新,她逢人就夸称自己多么当机立断,看了Open House就买下,让其他人没有出手的机会。

朋友问我,那房子怎么会卖得如此便宜?我也很好奇,就查了一下,发现该屋去年卖了大半年都没卖掉,今年降价再推出才卖掉。原来独立屋旁有一条溪,依据过去的环保规定,房屋盖在那里没问题。但是法律修改了,以后那块土地不能盖屋,只能装修旧屋,一直住到不能住为止。

买一间不能重建的独立屋,比买到大麻屋更惨,大麻屋还可以拆掉重建,恢复清白。不能重建的独立屋,万一脱不了手,就成了不折不扣的“不动产”,应该不是聪明的投资方法。同样情形也发生在买到建在政府土地(Crown Land)上或是历史建筑(heritage sites)的房子,屋主只能修缮,不能改建,所以房价相对便宜许多。这类房子愈晚买到愈棘手,接到最后一棒的最倒楣。

原住民保护区的房子也类似,由于土地有年限,每年还要交地租,愿意接手的不多,房价不容易涨,而且整体区域环境明显落后于邻近区块,买的人多少要承担一些风险。最重要的是,如果购屋的人没有原住民身分,将来一旦有与房子有关的法律纠纷,是完全得不到保障。

买房子来出租的人,还要注意一种共同管理的独立屋(Bare Land Strata),这种房子以社区形式经营,虽然每一户是独立的,也有自己的土地,但是整个社区由物业管理公司共同管理,有一套自己的管理规则,当大多数住户决定不可以出租时,整个社区都不可以出租。这类型的房子目前在高贵林、兰里、素里等新兴社区愈来愈多。

当然,还有一些从土地权状(Title Search)或地籍图(Survey )上就可以明显看出来的外人使用土地权或油管、水管、电缆的通过权(Right of Way),或者是轻易可以侦测出来的地下贮油槽,这些都会影响房屋的价值,甚至将来的重建。所有的大大小小细节,都要先搞清楚才出手。

买独立屋确比买公寓大楼单纯一些,但也不是可以闭着眼睛随便买。物超所值的房子只属于头脑清楚的行家。有些人仰赖自己的聪明,没有搜集相关知识,也不找专业人员协助,最容易误入陷阱。

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