没那么简单!Offer不是那么好抢的

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当下的多伦多,由于房市交易火爆,加上令买房者倾心的待售房源数量并不充足,以致供不应求,造成抢Offer的现象频繁发生。有的时候,因为想在竞争中取胜,有些买家会在冲动之下忽略一些问题,而造成一些隐患,甚至发生房地产争议纠纷。

本报记者特别就抢Offer时可能出现的一些问题,采访了资深律师和验屋师等专业人士,给大家以提醒。

盲目“取消验屋条件”的隐患

有些买家们为了抢到心仪的房子而挤破了头,往往在没有请验屋师看房的情况下,就放弃购房前的“验屋条件”去“讨好”卖家,以求占得先机。

但是,有资深律师及验屋师指出,此举颇具风险,可能埋下隐患,甚至造成法律纠纷。所以,专业人士建议,在决定取消验屋条件前最好带同验屋师一起看房。

对此,记者专门采访了多伦多知名华裔律师栗钧,他曾经是轰动一时的“张东岳绑架案”凶犯陈敏的代表律师,具有丰富的加国刑事诉讼和民事诉讼经验,也受理了很多房地产方面的纠纷诉讼案件。

栗钧告诉记者,一般来说,房地产买卖双方订立的合同中都会有不能免除的条件,比如买家需申请到银行贷款、房子需有验屋师出具令买家满意的验屋报告等,直到所有条件全部清除之后,此合同才有真正完成的可能。如果买家放弃验屋条件,或者合同中关于验屋的条款不够标准,一旦出现问题,则很难维护自己的权益。

在安省的房屋交易过程中,一般情况下,买家需要自己负责确定房屋质量,称为“Buyer Awareness”。如果出现问题,只有在两种情况下,卖家或经纪才会承担责任,即房屋有无法察觉但危及人员安全或不适合居住的严重问题,以及合同中有明文规定,卖家担保不会出现指定问题的时候。

而在一般合同中,都会有确保隔热层不含有毒化学物的“Urea formaldehyde”条款、确保房屋未种植大麻等违禁植物的“Non Illegal Substance”条款,之前也常有确保家庭设备(如冰箱、水管等)运作正常的条款,但这一项,在卖方市场的今天常常被略去。

另一方面,记者也采访了安省注册验屋师(RHI)张夏景,他表示,他也了解到,越来越多的买家为了抢到Offer而取消了验屋条件,但Closing后却发现房子有问题。

张夏景对记者讲了他遇到的一个案例:他曾经在一家地产公司举办讲座,当时有很多人去听,讲座后,有位男士找到他说自己刚拿到房子钥匙,买时是取消了验屋条件的,但Closing后重新进屋查看,他总觉得房子有问题,但又说不出是什么问题。他请张夏景去帮忙验屋,结果发现房子的地下室有漏水问题。这位新屋主非常懊恼地跟张夏景说,早知道有这么大问题,当初他肯定就不买了。

张夏景还有一位客户,也是放弃验屋条件买了一栋房子,住进去后总是感觉不舒服,张夏景经检查发现,这栋房子曾经着过火,房屋结构受过严重损伤。这样的房子以后要卖也是很成问题的。

更为严重的是,由于有些大麻屋没有被警方查获,所以买房时地产经纪无法从警局资料中查证出来。张夏景就曾经发现了两栋被取消验屋条件的房子其实是大麻屋的案例。其中,一位买家买了房子之后,在装修地下室的时候,装修师傅好像觉出了不妥,建议买家找验屋师来看看。结果,张夏景“诊断”出该地下室曾被种过大麻。买家很痛心,也找不到原来的卖家了,买家不敢在此居住,只好挂牌低价出售,但一直没有新买家下Offer。

而第二个案例的买家本身就是地产经纪,低价买了一栋比较破旧的房子,想作为投资房,打算简单装修后用来出租。但后来也是发现地下室似乎有问题,经张夏景一查是大麻屋。这位经纪买家大为愤慨地说,早知道是大麻屋,房价还可以砍下2、3万!

栗钧也告诉记者,一位买房者也因为取消了验屋条件但买后发现房子有问题,遂与卖家产生纠纷,随后找栗钧咨询。栗钧向记者介绍说,这位买家看中了位于北约克的一栋独立屋,看房时觉得一切都还好,就下了Offer,当他发现同时还有5个竞争者在抢该房时,就有点慌了,于是决定取消验屋条件,然后顺利“拿下”了房子。但是,在入住装修前,他还是请了一位验屋师去查看,结果发现房子二楼窗户底下的外墙上有一条不小的裂缝,不过因为这条裂缝在车库的房檐上面,不太容易看到,所以之前这位买家完全没注意到。

买家认为卖家有责任,但卖家不承认,而栗钧分析指出,这条裂缝属于Patent defect,卖家不需负责任,买家只能“认倒霉”了。

为什么呢?栗钧给出了解释:根据房屋缺陷的性质不同,则可能会有不同的处理结果,这些缺陷分为Patent defect和Latent defect两种。Patent defect是指肉眼可以发现的表面缺陷,比如墙体上的裂缝等;而Latent defect则是指隐藏的缺陷。如果是Patent defect,买家看房时没发现,又取消了验屋条件,就只能自己承担维修费用了。

但如果是Latent defect,那买家必须能提供出有效证据证明该缺陷是屋主知道的但没有告诉你的。栗钧又举了一个案例,一栋重售房的内墙上有裂缝,但卖家故意隐藏,用墙纸贴上了。结果买家自然没发现就取消验屋条件而买了下来,但在重新粉刷墙壁时发现了裂缝。

经过验屋师分析评估,这条裂缝是在最近5年内产生的,而卖家已经在该房子里住了将近20年,所以足以证明卖家是故意隐瞒的。

栗钧说,在这种情况下,买家如果诉诸法律解决纠纷,还是有胜算的把握的。不过,他表示,很多情况下,这个有效证据是不容易得到的。

对于房屋存在无法察觉但危及人员安全的一项,曾经有一个案例,是由于水管问题导致地基下沉,对此,安省上诉法院裁定卖家需要承担责任,并给予赔偿。

鉴于有些买家由于种种情况而决定取消验屋条件,栗钧和张夏景对他们的建议是:最好请验屋师一起看房,并尽量安排在白天看房,有可能的话带上望远镜,对房子的内外结构都要仔细查看,注意那些边边角角的地方有无可疑之处,并且务必请地产经纪对房子的“历史记录”彻查清楚。

一定要“看”好房产合约

栗钧律师对本报记者表示,有的买家在抢Offer时比较仓促地做决定,所以产生了一些房地产争议纠纷。他表示,在房地产纠纷中,因为相关合约不够完善而出现矛盾的情况比较常见。

栗钧对记者说,加拿大涉及房地产的纠纷、诉讼,主要分为几个方面,为了更形象地说明问题,方便大家认清端倪,还是分别举几个例子来进行分析比较好。

栗钧曾经代理了一起非常复杂的买卖房屋诉讼案,原告是一位华裔屋主,被告则是他房子的买家,一位有着40多年经商经验的本地西人。可以说,这位买家对加拿大的有关法律相当了解,俗称“江湖老油条”。华裔卖家出售的是一栋独立屋,有几个买家抢Offer,其中,卖家和这位西人买家沟通得最好,买家非常有诚意要买,于是,卖家选定了他。双方很顺利地签订了买卖合约,买家交了7万多元的押金,但是Closing日期定的比较长。当时这位买家是以自己一个人的名义购买的,虽然据其介绍,他已经结婚。

签完合约之后,由于还有几个月的时间才能正式过户,买家提出他暂时没地方住,想提前住进该房子里,但以租客的形式给卖家交房租,直到Closing那天。卖家和经纪觉得没什么问题,就答应了。于是,买家住了进去,按时交房租,双方一直相安无事。

但是,就在交房日期临近时,买家突然提出想延长Closing日期。他的理由是,他的婚姻刚刚发生了问题,他正在和妻子办理协议离婚,而如果此时他买了这栋房子,那就还属于“婚房”,出于个人利益的考虑,他计划拖后“收货”。其实,就栗钧分析,这个时候买家实际上是已经决定不买了的。

于是,双方开始进行谈判,但谈得很不愉快,最后卖家没有同意延期交房。那么,接下来就谈取消买卖合约的问题,卖家听从了地产经纪的建议,决定认定对方违约而不退还押金。买家自然是抗议,并且提出,他在居住期间,把房子里的一些设备更新了,还添置了一些家具用品,也就是增加了固定资产进去,所以他要折价卖给卖家。就这样一来二去也谈不拢,而且买家也开始拒绝交房租,然后白住了几个月,欠下了1万元房租。双方的争执终于到了诉诸法律解决的程度,卖家请来了栗钧作为代表律师。

据栗钧分析,卖家在和买家签订买卖合约之时就违反了几条大忌。首先是违反了地产买卖的一个原则:不过户不交钥匙。在Closing之前,不应该让对方住进房子里,即使是作为租客的身份也不可以。其次,在订立合约时,不应该将Closing日期订在过久以后,因为时间长了很容易发生变故,正所谓“夜长梦多”。

栗钧告诉记者,这位卖家就因为接受了这样一个买家租客,这场房产纠纷变得更加复杂,牵扯到了两个方面的法律诉讼,一是属于房东和房客之间的纠纷,二是民事赔偿诉讼。

先说第一个官司,由于房客欠房租,房东到安省房东房客委员会投诉,因为情况简单明确,不久后买家作为房客被裁定偿还卖家1万元租金。但没想到,买家自有“妙计”应对:他知道如果对此裁定进行上诉的话,那在上诉审理结果出来之前,法警是不能对上述裁定令采取执行行动的。所以,他一纸“上诉状”投到了比安省高等法院还高一级的Divisional Court,结果排期到了7个月之后。更过分的是,卖家好不容易熬到了上诉庭开审日,买家的律师又向法庭提出,由于他刚刚受理此案,所以对案情不够了解,要求延期庭审。上诉庭接受了该请求,于是,这个简单得不能再简单的租金纠纷的审理,又被排到了将近1年之后。

值得欣慰的是,栗钧代表卖家向法庭提出请求,要求买家将最初裁定的1万元租金先上交,押到上诉庭。该请求也被采纳,总算逼得买家交出了这笔钱,虽然卖家也暂时拿不到手里。

再说此纠纷的另一个官司,栗钧代表卖家向安省高等法院提出民事诉讼,要求买家赔偿房屋买卖违约金。这次的庭审排期更长,一下子排到了差不多1年之后,好在是,开庭后的审理还是比较快的,审了3天之后就审完了,结果是卖家大获全胜,买家被裁定赔偿几万元。

而随后,上诉庭那边也终于开始“对簿公堂”,不出所料,买家的上诉被驳回,1万元租金交给了卖家。

但其实,这两笔钱加起来,也差不多就是买家当初交的7万元押金金额了。然而,卖家却搭上了两年多的时间、精力,房子也空在那里一直没法再卖,这里面的损失又有多少呢?

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