贷款利率上调 房主月供再涨一成

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近期,加拿大的大银行相继上调了多项抵押贷款利率。总体而言,5个月来利率上调了三分之一,相应地,拥有住房的家庭月供将增加8%~10%。针对利率走势的预测,有人认为,从长期来看,利率一定会继续上涨,但对房价的影响短期内还不会显现;也有人认为,会将利率再度压低的因素很多,还是应该引起注意。

贷款利率普遍上调

上周四,道明银行加入了加拿大其他几家大银行之列,上调了抵押贷款利率。其五年期特殊利率(special)从3.69%上调了10个基点,至3.79%,而五年期封闭利率(closed)上涨到了5.14%。

上周二,蒙特利尔银行已经上调了其部分贷款利率。而上周三,皇家银行称其将提高多项住宅贷款利率,其中包括固定利率(fixed)和特殊利率。这家加国最大的银行将把大部分利率提高20个基点,将五年期封闭利率上调到5.34%,五年期特殊利率调至3.89%。此外,三年期和四年期的封闭利率上调0.2%后分别达到3.95%和4.74%。皇家银行的特殊四年期封闭利率上调20个基点至3.59%,七年期特殊封闭利率上调20个基点至4.19%,十年期特殊封闭利率上调30个基点至4.59%。

上周三,龙顺银行(Laurentian Bank)也上调了贷款利率。其三年期、四年期和五年期的固定利率均上涨了20个基点,分别达到3.95%、4.74%和5.34%。

住房拥有者月供增加

上涨的利率推高了住房拥有者面对的每月平均开支。利率上涨20个基点意味着500,000元的贷款按揭还款月供要增加60~100元。过去5个月来,银行利率上涨了近三分之一,从不足3%涨到了3.79%左右。对多数房主来说,这意味着每月住房开支要增加8%~10%。由于很多加拿大人都负担着沉重的债务,抵押贷款利率的上涨会使一些家庭感到房屋的可负担性变得更差。

日前,财长费拉逖表示,他不打算干预住房市场,并相信联邦政府已经采取了给房价降温的必要措施。他说:“过去的5年里,我们密切关注着共管公寓(condo)和独立屋市场的动态,而且也已经采取了4步措施来冷却市场。我没有进一步干预房市的计划。”

根据加拿大房地产协会(CREA)的最新房市数据,加国7月现房销量比6月增加了0.2%,并比去年7月上涨了9.4%。未经季调的全国平均售价则同比攀升了8.4%,达到382,373元。

同时,加拿大家庭负债和可支配收入的比值也在下降,今年第一季度已经跌到了161.8%。该比值在去年第三季度创下了162.8%的最高纪录。

年轻一代从未见过高利率

新一代的加拿大人还从未见过高贷款利率,甚至没有经历过利率上调。加拿大帝国商业银行(CIBC)世界市场经济部的Benjamin Tal说,他们或许会对提高的住房成本感到很惊讶。

他说:“三四年来,政府一直在试图使市场放缓,现在开始用调利的手段了。目前的情况会使一些年轻家庭感到尤为痛苦。因此,对大多数潜在购房者而言,短期利率看起来更具吸引力。到目前为止,我们还没有看到任何优惠利率上涨,因为短期利率不会上涨,至少在2015年之前不会上涨。如你所见,长期利率纷纷上调,但短期利率还保持不变。”

不过,他警告称,短期利率一旦开始上涨,速度会特别快。他预计加拿大央行会在一年内准备上调优惠利率。

利率将继续上涨

市场调查机构North Cove Advisors的分析师Ben Rabidoux说,利率绝对还要涨,在接下来的4到6个月里很可能会再度上调。他说:“我们现在处于什么样的一个阶段?我们的利率仍然处于历史超低水平。从总体趋势来看,利率仍将上涨,长期来说无疑是要向上发展的。”利率上调的原因是银行正面对着加拿大债券收益的上涨,这是美国联邦政府向投资者放出美国债券和按揭证券购买渠道即将收紧的信号的结果。

自从2009年加拿大政府开始实施购买计划,并减慢了债券回购,加拿大的外国资本流入量是很大的。Rabidoux称,这部分外国资本即将流回美国。

加拿大抵押和住房公司(CMHC)对银行能够发行的按揭证券价值的限制也会推高银行借资的利率,从而最终迫使银行调高贷款利率。

不过,Rabidoux认为,在今年秋季结束之前,房价都不会受到影响,因为很多加拿大人会抢在利率再度上调之前出手买房。他说:“上两个月销售量的激增我认为和抢在利率上调前冲进市场的人是有关的。这种调利的信息早就被贷款行业泄露出来了。”

这批购房者在30到60天之前就已经锁定了他们的利率,因此房价一时间还不会受到影响。直到新一轮潜在购房者发现现在背负贷款比以前贵了那么多,利率上调对房价的影响才会显现。

很多因素能使利率降低

抵押贷款经纪人Marcus Tzaferis说,利率还有可能下跌,不过他预测明年利率会在4%左右徘徊。“有很多因素都有可能影响利率并使其降低,我们应该注意。”他指出,住房市场是加拿大GDP的重要组成部分,债券的收益是否继续走高可能也取决于房市的表现。

住房销售、加国就业率和总体GDP增长都有可能使债券收益降低。美国的经济状况和政府声明也可能对收益产生影响。

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