加拿大住房承受能力减弱

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据生活在蒙城报道,房价高企、按揭利率调升,而住户收入增长跟不上,令普通加拿大家庭承受着更大的住房负担能力问题。加拿大皇 家银行(RBC)最新研究发现,根据地区和房型不同,恶化程度各异。不过RBC表示,目前可承付水平还没有达到构成直接威胁到房地产市场的整体健康和稳 定。 皇银周三(11月27日)发布的《住房趋势与负担能力》报告称,第三季度,全国平均平房负担能力指数上涨0.7%至43.3%,而第二季度已经上涨了 0.3%。

而据加拿大房地产协会(CREA)最新数据显示,二手房平均价格,在今年10月达到了391,820元,比一年前增加了8.5%。

三大房市出现两重负担能力

RBC首席经济学家赖特(Craig Wright)提出,最近几个月,全国各类型房价差距加大,平房和独立二层远超公寓,导致了大套房的住房负担能力恶化,但整体平均指数仅略高于历史水平。

依 据现有市价,购买一套平房,平均每个家庭会需要将税前收入的43.3 %投入房子,这包括按揭付款、水电和市政税。至于独立二层住宅,负担能力指数在7月至9月间上升0.6%,至48.9% 。看来,只有拥有一套公寓才是最经济实惠的选择,仅需动用税前收入的28 %;公寓负担能力指数也最为稳定,第三季度仅微涨0.1%。

这种两重的负担能力主要反映在三大房市:多伦多、蒙特利尔和温哥华。实际上,在过去几年对为单户住宅的需求大于供应,给这类房型的价格上涨带来了压力,致使单户住宅成为这些市场中类似奢侈的住房。相比之下,共管公寓更能使人承担得起。

各房市承付力均显下降

皇 银称,加拿大各房市在第三季度的住房承付力均出现下降,但各市场差异较大;某些房市的住宅,已经令普通家庭难以企及。诸如温哥华,一个普通家庭需将税前收 入的84.2 %投入住宅,在第三季度,该房市负担能力指数上涨了2%。多伦多,上升1.3%至55.6 %,问题严重度全国名列第二。

其他主要房市,负担能力接近历史水平:蒙特利尔上涨0.3%至 38.3 %、渥太华涨0.4%至37.3%、卡尔加里升0.7%至33.7%和埃德蒙顿增0.5%至32.9%。

利率隐忧暂无

赖特将负担能力恶化原因,归结为房价高企,以及按揭规则收紧后的利率坚挺预期。他说:“至第三季度,加拿大各地强壮的转售活动,令房价升温。与此同时,紧随美国,加拿大债券收益率上升;美国已经攀升至美联储缩liveamtl.com 减债券购买计划的预期值。”

RBC 报告称,维持可管理的负担能力的最大风险将是利率急剧上升,但许多分析师认为,只要全球经济仍然温和增长、通胀压力趋软,这不太可能发生。RBC预计,加 拿大央行直至2015年时才会开始加息,而作为定期按揭利率主要驱动力的债券收益率,预计将在未来一年左右“微幅”上行。

关于RBC负担能力的测量

RBC的住房负担能力测量显现的是住户税前收入(中位数)用于支付“标准房屋”按揭(本金加利息)、物业税、水电费等住房相关费用的比例。这个负担能力并不包括各地实施的物业税税惠政所带来的影响。

测量中的“标准房屋”所指是区别于豪华房而言,一套标准公寓室内面积约为900平尺,标准平房为1,200平尺,标准2层住房为1,500平尺。这里房屋按揭的计算是以25%首付、25年偿还期、5年固定利率为基点,以整个季度计算。

这里采用的住户税前收入(household income)有别于家庭收入(family income),指的是在同一套住房里居住的所有人口的总收入,无论是否有血缘关系。

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