2013年多伦多房市反思与感想

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圣诞节将至,多伦多地产市场如同往年一样,也渐渐进入了全年中的最平静期间,除了少数目前还在市场中挂牌的卖家,大部分计划买卖物业的民众,均已经暂时搁置计划,等待节日过后再做规划。不过,多伦多地产局本月初,公布的11月份大多市物业成交统计资料,仍然值得我们的关注。持续今年下半年以来的势头,11月份多伦多成交量和房价,均录得双位数的成长。成交量比去年同期上升13.9%,平均房价达到$ 538,881, 比去年同期上涨了11.3%。需要说明的是,11月份房价的亮丽增长,与市场供应的相对缺乏,有着直接的关系。11月份的物业上市量,比去年同期下降了4.4%;市场总体挂牌量,也较去年同期下跌了12.1%。在市场供应量下降的环境下,成交量不降反升,说明购房者需求和对后市的信心仍然强烈。自从今年下半年以来,多伦多二手公寓物业成交量持续上涨,11月份二手公寓成交量,也较去年同期上涨了13.1%,虽然升幅与前两个月近三成的涨幅有所逊色。但在成交价方面,11月份的二手公寓均价$354,864, 却是比去年同期水平上升了7.4%,其升幅是今年以来的最高记录。去年下半年至今年初,多伦多楼花和二手公寓市场颇为低迷,不仅是成交量下跌,而且房价的走势与底层物业相异,价位有所回落,在媒体对公寓物业一致唱淡的气氛下,当时有一些卖家因此降价求售。在此期间大胆入市,购置二手公寓物业的买家,大部分应该已有一定的升幅。

2013年即将过去,再过十几天,我们就将进入2104年。多伦多地产市场一年来的表现,颇有其难忘和经典之处,值得大家回味反思。从本世纪初十几年来,多伦多房市在长期低潮之后,展现出钟摆效应下强劲反弹力度,再加上加拿大经济景气回升,以及国内移民的大量来此定居,造成了多伦多房地产市场长年持续的旺景。回顾多伦多上世纪八十年代末,大批港台移民流入多伦多,从而带动地产市场快速飙升的历史,两者有类似和不尽相同之处。当时这些移民绝大部分为中产和富有人士,与港台高企的房价相比,多伦多的房价可谓非常便宜,因此这些移民抵达后,很多人快速置业,房价也因此呈双位数成长。短时间内过速增长的房价和之后长时间经济低迷,是导致多伦多上世纪九十年代房市持续低迷的根本原因。本世纪初移居多伦多的移民,多数是技术移民背景,以当时国内的情况,大部分人不可能抵达后,马上能够购置高价位物业。很多人需要先购置较便宜的物业,或者在数年积累之后,才有置业自住的能力。当时加拿大强劲的就业市场,和相对较高的房贷利率,均为健康稳定的地产市场,提供了有利的条件。因此,需求持续成长,以自住为主的购房模式,避免了房价增长过快,炒作气氛过浓的房市非健康成分。多伦多近十几年来,房价平均约6% 的年度升幅,虽然可将之称为理想升值水平,但我认为难以将其定性为泡沫化程度。

回顾去年初多伦多的房市气氛,楼花市场连续两年飙升的态势,再加上加拿大民众负债水平的节节攀升,使得联邦财长极度担心加拿大,特别是多伦多地产市场的泡沫化程度,以及高负债恶化对整体经济的冲击。联邦政府为了遏制地产市场的过度膨胀,因此在去年七月份推出房贷紧缩政策,从时间点来看,这项政策似乎起到了立竿见影的效果。多伦多房市从七月份开始,成交量和房价即刻双双下跌,加拿大其他各地房市也出现类似状况,整体房地产市场的低潮持续至今年上半年。对于这一发展,很多人归功于联邦政府的房贷紧缩政策。这种说法针对温哥华房市或许有些说服力,但多伦多房市的情况却未必如此。从多伦多人口结构比例来看,住宅物业买家长期以来自住为主,地产投资的主流是商业类别物业,而非住宅类物业。虽然多伦多的富豪数量不少,但从比例来看,尤其是千万元身家以上的富豪级移民,更多是选择气候较温和,距亚洲更近的温哥华定居。这也与BC省政府所做到相关统计相符,以魁北克省为申请地的投资移民,也有至少近半数,后来转往温哥华定居。而最近Sotheby’s International Realty Canada 针对温哥华,蒙特利尔和多伦多三城市,百万元以上物业外籍买家比例进行过统计,其结果是外籍买家的比例分别占40%,49%  和25%。我个人虽然对这项统计的精准度有些质疑,温哥华外籍买家比例低于蒙特利尔的结论,恐怕与众多业内人士的直感有所出入。但多伦多房市外籍买家比例较低的观察,应该是客观存在的事实。

很多人对于温哥华家庭平均收入低于多伦多,但房价却远高于多伦多的现象难以理解。从我们现在所了解的人口/移民结构和物业交易特点,或许能够得到一些解释。在温哥华定居的富有亚裔移民的比例,要比多伦多高出许多,其中许多人属于所谓的空中飞人,或者无需工作。这部分移民多倾向于购买高价位物业,而且对投资物业情有独钟,一些尚未移民加国的亚裔人士,通常也较倾向在温哥华置业投资或自住。因此,在高端物业价位的节节攀升带动下,温哥华平均房价自然水涨船高。但这些移民富豪,很多人在加拿大却未有基本收入。因此,就出现了平均房价高企,人均收入却相对偏低的特别现象。不过,正因为这种投资过热和置业的非正常模式,温哥华房市过去一年以来,成交量大跌,房价也有所回落。相较而言,多伦多房市过去一年,仍有不错的表现,成交量应该与去年大致相同,房价仍有健康的上升。可以确定的说,多伦多人口/移民结构的特点,决定了其房市长远平稳发展的方向。它没有温哥华,纽约,巴黎,伦敦等城市,对富豪们和投资客的吸引力;但作为加拿大第一大城市,却是大量中产阶级和年轻专业人士的首选。

新上任的加拿大央行行长Stephen Poloz ,在被媒体问到对加拿大地产市场看法时,也明确表示:他不认为加拿大房市存在泡沫,它仍然反映加拿大经济的基本面,是一个改进中的地产市场,不是一个存在泡沫而需要纠正的市场。从他对房市的态度来看,似乎比其前任和联邦财长的看法更为正面。而且自从他上任以来,之后所发表的例行金融政策简报,已逐步删除了对未来利率上调的惯例性警告。这 也使得不少经济学家们,更加认定加拿大央行上调利率的步伐,至少将延迟到2015年。如果这是一个确定的发展方向,加拿大房地产市场今后两年的良性稳定发展,也就有了最重要的保障。

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