多伦多2014楼市走势:中规中矩

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据HomeLife新世界地产从业员刘静波认为,加拿大房地产市场过去十来年来的发展,如果以屋价平均升幅来看,其实只能算是中规中矩而已。而如果考虑到加拿大各地房市之前多年的低迷,加拿大屋价这些年的上涨,其实并无多少惊人之处。不过,相邻的美国以及一些欧洲国家,在前几年世界金融风暴波及下,它们的房地产市场首当其冲,屋价在短时间内大幅下跌。

多伦多屋价高估六成﹖

「我发现少有学者认真探讨过,前一次金融风暴和房市之间的关係,屋价暴跌,是受强劲金融风暴影响的无辜受害者,或者金融风暴只是压倒房市的最后一根稻草,如果我们能够真正釐清两者之间的相互影响程度,则不仅可以帮助我们客观评估过去几年房市发展。更为重要的是,我们就能够以史为鑑,更为准确地预测地产市场未来走势。正因为加拿大是西方国家中,极少数过去十几年中,屋价持续保持上升的国家。所以,几年来各类机构在评估屋价,预测地产市场走势时,加拿大房市几乎每次均列入负面名单之内,凡是境外机构进行的评估,加拿大的屋价一般均会被认为超出合理价位。

换句话说,加拿大的屋价有水分(或泡沫),已经成了一些金融机构的定论。每当这种研究报告出炉时,加拿大媒体和民众也只会当成另一次『狼来了』的宣传,不会太过留意。显然,没有重口味内容的报告,已经难以吸引人们的眼球。果不其然,不久前德意志银行公布的一份研究报告,就将加拿大列为全世界屋价泡沫最多的国家,认为加拿大的屋价被高估了60%。这一评估结论,可以说是同类报告中最具震撼性的。」

刘静波又说,「毫无例外地,德意志银行报告的这项结论,同样是沿用传统的屋价评估模式,也即以屋价与租金,和屋价与家庭收入比例关係,进行评估确认的。对于许多民众而言,学者们习惯採用的这两个比例关係,究竟是如何计算的,未必有清楚的了解,因此也难以客观判断这些学者们的分析结论。」

屋价与收入比例

他解释,所谓屋价与收入的比例,大部分的取样方式,是以当地的中位屋价与中位房家庭收入做比较。此指标如果在3左右或以下,则属于合理的屋价范围,如果高出此指标,则属于屋价偏高,指标愈高,则表示屋价的非合理性愈大。多伦多屋价收入指标,目前已经超出6,如果以学者们习惯的分析评估方式,仅从此指标进行判断的话,自然会得出多伦多屋价被高估60%的结论。「但是,这项指标本身的判断标准是否合理,是否能够将之视为放之四海皆准的尺度,绝对有重新检讨的必要;随着时代和经济的演变,人口迁移和财富的重新分配,我们需要不断地调整研究地产市场的标准和方法。」

最为重要的是,地产市场是一个区域性/地方性的产物,它是当地经济、人口机构、地理位置、消费文化、治安、教育等多方面因素的综合反映体。收入是制约屋价的重要指标,但不能将之视为判断屋价水平的唯一标准。

屋价与租金水平

屋价与租金水平比例关係,其实和屋价与收入比例关係,两者是一脉相承的。家庭收入的相当部分,是用于房租或房贷的;高企的屋价,必然会扩大它与租金之间系数比例。学者们分析的模式,是将中位数屋价,与它一年租金进行比较,如果系数是15或以下,经济成本上属于买好过租;如果系数是16-20之间,则属于理论上租好过买;如果此系数是21或以上,那就是租远远好过买。以目前多伦多的租金水平来看,除了少数地点的物业之外,屋价与年租金比例系数,已经达到或超出20,基本上是属于从资金成本而言,租房大大好过买房的情况。但即使如此,无论是新移民还是本地人士,在首期具备且能够负担房贷的条件下,他们大多数仍然会选择置业自住,而非租房。由此可见,房租水平本身合理与否,并非是民众决定是否购房的关键性因素。房租与房贷的性质功能也完全不同,两者缺乏比较的共同性。

房市反思与感想

刘静波表示,多伦多上世纪八十年代末,大批港台移民流入多伦多,从而带动地产市场快速飙升的历史,两者有类似和不尽相同之处。当时这些移民绝大部分为中产和富有人士,与港台高企的屋价相比,多伦多的屋价可谓非常便宜,因此这些移民抵达后,很多人快速置业,屋价也因此呈双位数成长。短时间内过速增长的屋价和之后长时间经济低迷,是导致多伦多上世纪九十年代房市持续低迷的根本原因。「本世纪初移居多伦多的移民,多数是技术移民背景,以当时国内的情况,大部分人不可能抵达后,马上能够购置高价位物业。很多人需要先购置较便宜的物业,或者在数年积累之后,才有置业自住的能力。当时加拿大强劲的就业市场,和相对较高的房贷利率,均为健康稳定的地产市场,提供了有利的条件。因此,需求持续成长,以自住为主的购房模式,避免了屋价增长过快,炒作气氛过浓的房市非健康成分。多伦多近十几年来,屋价平均约6%的年度升幅,可将之称为理想升值水平。」他说。

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