房东VS租客,拿什么保护自己?

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留学生、新移民、单身打拼人士,被称为这个城市的“枫漂一族”,租房对于他们来说,是件令人又爱又恨的事情。俗语说,安居,才能乐业。如果好运遇到好房子,好房东,就提供了稳定生活中居住的保障,可以更好地将精力放到工作或学习中去。可租房牵涉太多大规定和小细节,又有许多不可预知性,一不留心就可谓是步步惊心。

有个比喻说得好,房东与房客就好像是一对亲密的冤家,虽然充满了矛盾,但又谁都离不开谁。要在房东房客间避免纠纷,就要清楚各自的责任、权利和义务。最近有读者向《先枫报》投诉了她在租房上受骗经历,而通过采访,我们也听到了更多房东与房客间的“爱恨情仇”。感受人与人之间的相处之道和不同的价值观之余,我们想说,租房那些事儿,真的需要好好看看。

真实案例:

租房中的“步步惊心”

“满心以为在加拿大的人都是非常善良老实的,华人之间更应该因为语言和文化相通而彼此照顾。但没想到不但没被照顾,还被骗得这么惨。”谈起从去年9月到今年8月的租房经历,在SFU读书的大陆留学生小雪显得非常失落。

收押金不给收据

去年9月,她和其他两位同样是留学生的朋友决定合租,于是在本地人气网站Vansky的信息版上看到一间位于本拿比近Royal Oak天车站附近的townhouse出租广告。简单看房之后,觉得各方面条件都还不错,加上房东是个60多岁的阿姨,看着人也挺热情,就按房东要求,每人都给了全额房租做押金把这房子给定下了。当他们向房东索要押金收据和合同的时候,房东说大家都是老乡,彼此都应该互相信任。客气与面子之下,三人放弃了继续索要。

2013年的4月,其中一名室友H回国了,房东扣除了他的押金,还要求剩下的室友帮她找空缺的租客。8月,小雪和另一位室友X通知房东,9月份将不再在这里居住。房东便开始在这一个月的时间里,三天两头的带人来看房子。“看房子没有问题,但她总是在提前一小时,半小时的通知下让他们赶紧整理好房子,弄得我们措手不及。怎么说我们都还是住在这里的,这样严重扰乱了我们的正常生活。”小雪不满地说。

也许有人会说,算了忍忍吧,反正就快搬走了,也应该理解房东她当时招租心切。但事情远远没有结束。

房东冒政府诈罚款

室友X时常喜欢在家玩玩游戏,玩到兴奋时声音之高曾经被隔壁的邻居口头投诉过两次。一次是邻居敲门和他们说;第二次是他们刚好出门的时候碰见邻居,邻居口头投诉过“麻烦你们声音小一点”。

“8月底的一个晚上,房东带来了一份手写的噪音罚单,说是邻居投诉地厉害,告到政府那里,政府直接从她银行账户里扣了,让室友X交钱。但当时X说身边没这么多钱,房东竟然要拉着他去银行取钱。后来没办法,X的弟弟掏出了身上所有的钱,房东这才善罢甘休。”回忆起当时的片段,小雪对房东当时那种蛮不讲理的样子仍心有余悸。而小雪表示,室友也是个老实人,那天被房东吓到,告诉小雪没现金吃饭了,还是活生生让房东要走钱包里的最后现金。

后来小雪和室友在搬家的时候又遇到隔壁的邻居,客气道别中了解到邻居们总共投诉就之前提到过的两次,根本不会有什么政府罚单。而就算政府有罚单,也需要有一次书面警告,然后才能取证和罚款。

于是他们打电话给房东投诉,说这375元的所谓“噪音”罚款,到底有没有根据?小雪指,“房东她大概知道自己露馅了,语无伦次。没道理只能从气势上压我们,她说话声音提高一万倍,甚至还威胁我们说她在这里都认识人多,要想惹麻烦我就让我们无立足之地” 、“我可以让政府把你遣送回国” 等等。

据小雪透露,后来房东又变本加厉地指责说炉子上面有使用过后的痕迹,威胁他们要是不赔就让律师告你他们,到时罚个两千块。

“我们用的一张桌子是房东的,那张桌子上面刻着‘你迟早会遭报应的’,我们估计是之前的租客刻给房东看的。”小雪说,“9月份这栋房子又租给了下一群猎物,是几位女生;我一次偶尔听见房东对她们说, ‘我们都是老乡,不用签合同’,但谁知道到时候她又会找出些什么借口来骗租客的钱,而像我们这样的留学生,最容易成为她打的猎物。但可惜,我们很少知道租房上的一些规定到底是什么样的,自己有什么权利,所以也就为了面子和麻烦,一次又一次地给骗了过去……”虽然已经搬了家,但这一段掺夹着不公、委屈和威胁的租房经历,实在是很难让小雪一下子释怀。

法律规定:

多少违规牵涉其中

其实,有过租房经历的朋友多多少少都会遇到些和房东的纠纷。但专家指出,在小雪的租房经历中,这个房东明显触犯了以下几个方面的法律规定。

租房无合同,违法!

(1)首先,房东以“老乡应相互信任”为客套,不签合同就出租房子,这是违法的。根据卑诗省住宅租务法例(BC Residential Tenancy Act)规定,房东必须给租客书面的租房合同。这份书面合同就是租客和房东达成了什么协议的证据,假如日后发生什么问题,这份证据就可以保护双方的权益。

另外,在签订合同之前,一定要确认你明白合同上的条款,不肯定不清楚的内容不要签署;要求房东删除你想改动的地方,如合同上写明“不得饲养宠物”,房东却说允许养狗,就需要修改或删除原来的条款并让双方在改动处签名。签署了的合同副本要放好,也要记下房东的姓名、地址和电话,以保证房东日后万一反悔时有理可循。

保证金多收,违法!

(2)在保证金方面,法律规定,房东可以要求租客缴纳半个月的租金作为损毁赔偿保证金,以弥补租客损毁租住或欠租所造成的损失。房东也可以索取半个月的租金作为宠物损毁赔偿保证金(若允许饲养宠物的话)。但请记住,最高上限是半个月的租金。

但在小雪的例子中,房东擅自收取一月全额房租作为押金,而不是法律规定的一半,就是违反规定了。其实只要稍微留心就会发现,在我们身边除了有这样“多收租房押金”的情况,还有的房东在租客申请租住时(而非在租房合同签订之时)就要求对方缴交保证金,声称如租客获接纳,这笔钱将用作损毁赔偿的保证金或第一个月的租金,这就是不合理的。有些已经付了这些不合法的申请保证金的租客发现,即使房子没有租到,也很难拿回这笔钱了。

如果你交付了纯属申请租房的费用而房东不予退回,可申请Residential Tenancy Branch调解纠纷,取回款项。

小于24小时通知,违法!

(3)小雪和室友要搬家,提前通知了房东可以给她时间寻觅新租客,做得非常正确。那房东呢?心急着找下家可以理解,但提前1个小时甚至是半个小时通知仍作为租客居住在里的小雪和室友,就又违反法律了。

根据住宅租务条例中规定,房东必须给租客24小时至30天的事先书面通知,说明想进入你住处的确实时间和日期,并且清楚解释理由。

当然,房东敲门而你同意让其进入租处就没有问题,但作为租客不要忘记,你有权拒绝房东进入及索取书面通知书。

交租无收据,违法!

(4)除了不提供租房合同,小雪的房东也利用“老乡”关系来逃避押金收据,每次交房租也要求他们用现金交易,这样的做法也是不合理的。

虽然法律只是建议用支票或者本票交租,但如果用现金交租,法例规定房东一定要提供收据,而且要确保租客能拿得到。像小雪这样用现金支付且拿不到收据的话,就无法证明自己是交了租的。没有白纸黑字证明,很容易让少数不良房东钻空子。

另外,法律规定租金收入需要缴税和必须向加拿大税务局申报。

假冒政府诈骗,违法!

(5)由于年纪小,也不太了解有关的法律,当房东手持一张所谓的“政府罚单”来向小雪的室友X要罚款,小朋友可真是又惊又呆又无奈,威胁加上怕麻烦之下只能乖乖掏钱。

其实,房东也正是看准了小租客们不懂法律——一份手写的罚单,何来证据证明是“政府”所开?换言之,这就是所谓的诈骗。房东除非能提供正式的官方文件,并证明该官方文件所处罚的责任是属于房客所需承担的,才能要求租客提供相应赔偿。

扰租客清静,违法!

(6)房东在硬逼着小租客们交所谓的“政府罚款”时的不讲理凶相,和当谎言被揭穿后威胁、恐吓行为,在租务法例下也被列为触犯租客“享用安静环境权利”(quiet enjoyment)的违法行为。

如果小租客们向“住宅租务处”投诉而“纠纷调节官”(dispute resolution officer)裁定房东的这个让租客失去享用安全环境的权利后,反而是房东应该向小租客们作出赔偿!

住宅设施:

如出状况责任谁属?

无独有偶,某天记者和朋友相约晚餐,吃到一半友人便被一通电话弄得愁眉不展,吃不下饭,一问得知是前房东打来的。美女朋友一个月前刚从早前租住的列治文一公寓搬离,搬家之前房东找各种理由,如电磁炉有刮痕、地毯要清洁等,把她早前交的半个月押金扣得一分不剩。没想到搬家时隔一个月了,这前房东竟又打电话上门,称公寓里的烘干机不运转了,要记者的朋友掏钱负责维修。这一听,很明显又是骗钱!

租客负责报 房东负责修

我们来看看法例是怎么样规定的:首先,房东本身应该负责维修的项目就包括暖气、管道、门锁、冰箱和炉头、洗衣设备等。而租客的责任是当某件东西需要维修时,马上通知房东,否则当问题恶化时租客可能要负责任。

据记者的这位朋友反映,在搬离之前,她已经按照规定对整个房子进行了清洁处理,房东嘴里所谓的“问题”也都用之前的保证金给抵扣了。她清楚的记得与房东交接一起检查屋内设施时,干衣机还是好的。没想到时隔一个月,却被房东指其弄坏了干衣机。房东的理由是,租客离开后一直没有其他人动过干衣机,所以,现在机器无法正常工作,肯定是前租客的责任。房东咬着不放,天天打电话催记者的朋友要修理干衣机的钱。

交割清楚无索偿权利

卑诗省法例规定,在租客迁入和搬出租处时候须与房东一起做住宅状况检查报告(condition inspection report),作为租出状况的记录对比。如果租客在迁入或搬出时候你没有指出相应问题,日后你也许及失去某些索偿的权利。

这位“恋旧”的房东,租客搬离时你没有吱声,现在出现出现问题来讨钱却没有证据,大概是以为年轻女孩就好骗呢。朋友在大家的鼓励下,勇敢地拿起电话狠下心来回答:“想要钱拿出证据证明这干衣机是我弄坏的。否则,再来骚扰威胁我,就立即报警!”。果然后来也就不再纠缠了。

有专家再次提醒租客们,千万不要被某些房东的嚣张气焰压倒,有空读读《住客生存指南》(tenant survival guide),就知道哪些地方可以保护自己啦。

检查设施要列好清单

说到这里,也提醒租客朋友在迁入前的检查中,如果发现租出有维修或清理需要,要给房东一份清单列出要求做的工作及完成这些维修和清洁的最后期限,在清单上千名和协商日期并留下副本。

早前就听有人抱怨,在搬迁入住的检查时留心看到浴室瓷砖处有一点凹陷,但心想实在是很小的问题就没有出声。没想到住了一年准备搬迁前的检查竟说这凹陷是房客弄的。这下有理也说不清,谁让自己当初一发现问题没有提出或拍下照片留个证据呢?租房就是这样,太多细节要注意,建议大家还是多留个心眼吧。

房东权益:

遇上无赖也有逐客权

住客有生存指南来解决自己的抱怨,可房东也有各种各样的苦水。新婚一年的袁先生因太太要暂时回中国工作,因此将两人在素里买的新房出租了出去,自己和表妹一起住。

租客不可影响其他住客

房子租给了一个自称早前是运动员还拿过奖牌、目前在某健身中心当教练的黑人。房租倒是没有拖欠,可自从房子租给了他,就毫无“清洁”可言。东西杂乱摆放是别人自己的生活习惯,房东管不了;但地毯弄得一塌糊涂,墙壁上的油漆被黑壮汉每天练的沙包都“打”落了,还有浴缸、炉台上的种种污渍……更要命的是这黑大汉还请朋友到家里开派对抽烟,弄得火警警报大响而引起邻里混乱……

虽说都没酿成什么大事情,但接连不断的小麻烦弄得袁先生一个头两个大。“碰到这样的极品房客,房东真是不好当啊。”虽说房东要对正常的损耗负责任,但这些租客所造成的损毁和修葺费用,是要租客自己承担的。袁先生也不想太麻烦,决定根据实际情况适当扣点钱将黑大汉打发走,然后把房子好好清理一番重新找个整洁些的租客。

合约未完也可赶客

此时,袁先生和黑大汉的一年租房合约还未到期,袁先生能否让他提前走人,还是只能继续忍受?答案是可以的。

根据租赁法,当房客引起或可能引起房东财产受损害;严重影响或可能影响住宅物业范围内另一居住者的安静、安全或健康(例如在住所里引火)等违法活动的时候,房东可以采取“逐客令”来保护自己。

但根据本省的Residential Tenancy Act, 房东可以因为租客有例如上述违法活动而下逐客令。但视乎违法活动的严重性,房东可给予租客一个月的时间搬出通知,或申请Residential Tenancy Branch颁布要租客立刻搬出。租客不一定要被定罪或甚至被控才会因违法活动而被逐;因违法活动而终止租住的证据标准,与有原因的终止租住的证据标准相同,都是基于“以可能性推算的”。

乐活小贴士

租客五大生存秘诀

(1)阅读租客生存指南(Tenant Survival Guide),了解自己的权利、义务和责任。

(2)迁入及搬出租处时都要和房东一起做住宅状况检查并获取报告,最好能带同见证人并且拍照留下证据。

(3)所有的合同、条款协议都要白纸黑字记录下来。

(4)签署任何文件都要考虑全面想清楚。

(5)准时交租,如用现金,要索取收据。

房东租客调解机构

(1)住宅租赁管理处

(Residential Tenancy Branch)

帮助处理房东和租客之间问题的政府办事处。该处职员会提供、解释各有关法律资讯给卑诗省的租客和房东。在某些情况下还可以代房东联系租客。当房东和租客不能自行解决纠纷时,“住宅租务处”也会为他们主持“调解纠纷听证”(dispute resolution hearings)。

大温地区电话:604-660-1020

全省电话:1-800-665-8779

网址:www.rto.gov.bc.ca

(2)调解纠纷听证庭

(dispute resolution hearings)

有如一个房东和租客的“法庭”。房东和其租客可以向一名受聘于“住宅租务处”犹如法官般行事的专业人士解释互相间的问题。该人士会基于房东和租客的证据和租务发条例,来决定如何处理该问题。所作的决定具有法律效力,所颁的命令也可以由法庭执行。

(3)卑诗公寓业主和管理人协会

(BC Apartment Owners and Managers Association)

收取合理会员费用提供优质服务和支持的房东组织。

地址:203–1847 West Broadway, Vancouver BC V6J 1Y6

电话:604-733-9440 或 1-877-700-9440

网址:www.bcapartmentowners.com

(4)卑诗出租业主和管理人协会

(Rental Owners and Managers Society of BC)

收取合理会员费用提供优质服务和支持的房东组织。

地址:830B Pembroke St,Victoria BC V8T 1H9

电话:250-382-6324 或1-888-330-6707

网址:www.suites-bc.com

电子邮件:info@suites-bc.com

(5)TRAC租客资源和咨询中心

(TRAC Tenant Resource & Advisory Centre)

提供多语种出版物和影音资料(20种语言),同时提供”租客信息热线”(Tenant Infoline)(仅限英语)

网址:www.tenants.bc.ca

电话:604-255-0546或1-800-665-1185

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