2014多伦多:今年的房市会崩溃吗?

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从某一点来说,加国房市必将经历一次修正——这样的观点该如何来看呢?

基于减少的销量来看,有人认为2013年的房市已经有过一次修正。但是价格却没有追随这一趋势,同时到去年9月份时,受美联储(U.S. Federal Reserve)逐渐停止债券购买活动的影响,按揭利率有所抬升,在这种紧张气氛的刺激下,消费者纷纷入市购买房屋,市场也重新变热。

这股势头似乎有助于房地产市场卷土重来。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)表示,到11月结束时,全国的房屋销量比之前一年增加了0.2%。此外,前11个月的房价也同比攀升5%,达到了382,111元。

房地产组织似乎认为最坏的时期已经过去。虽然几乎没人认为过去几年风头正劲的数字会延续,但CREA预计,2014年的房屋销量仍会增加3.7%,同时房价也将适度增长2.3%至391,100元。

即使是房地产公司也在他们2014年的预测中认为房市会变得有点不温不火,不会出现去年秋季那种大举买进的局面。Re/Max预测2014年全国的销量将温和增长2%,而房价将上涨3%,其中魁北克市将是唯一一个房价会有所下降的主要市场。

皇家地产(Royal LePage)的总裁Phil Soper表示,他的公司在今年1月份之前不会发布正式的预测报告,但他也表示,加拿大房市在这次繁荣期内有过调整,这一点很值得关注。

“我们刚刚在去年8月份结束了自2008年-2009年衰退之后最为显著的一次市场调整。这次调整虽没有达到全球经济危机那样的量级,但仍是一次显著的低迷,”Soper说,并补充说其所在公司此前已经预测到了这次低迷。

Soper表示,市场上这股自秋季开始显现的力量将持续到2014年的春季,且在今年前两个季度,不论是销量还是房价都会“相当高”。他的附加说明是2014年里,按揭融资成本不会大幅增加。“我们的预测是基于此的,”Soper说。他还指出,政府支持的按揭贷款保险政策的变动并不会对市场产生人们所预想的那么大作用。

“摊还期的调整或者要求更多的首付款并不足以明显改变市场的状态。但是,当融资成本开始上升时,就会发生重大变化,而这一切将不会在2014年里发生,”Soper说。

凯投宏观(Capital Economics)的经济学家Dave Madani表示,最近房屋销量的意外增加是因为人们对利率的担忧。在此之前,Madani一直强调加拿大的房价可能会将下降多达25%。

“如果大家都同意销量是被推高的,那么从逻辑上来说,我们就不得不承认接下来销量会较为疲软,”Madani说,“房价通常也会随着销量的下滑而有所下跌。”

他还表示,房屋价值与收入比过高的问题,以及过度建设问题并没有改变。加拿大按揭和住房公司(CMHC)在去年12月表示,经季节性因素调整后的年率计算,我们仍建造了194,000套房屋,但从人口需求来说,我们仅需要175,000套。

“我们的观点仍然是有效的。只是因为事情还没有发生而已,”Madani说。但市场的弹性似乎让经济学家们猝不及防,因为即使出现了回调,幅度也是微乎其微的。

蒙特利尔银行(BMO)的资深经济学家Sal Guatieri说:“相对于十年前来说,我们也不会想要隔夜拆借利率会下降到1%或是0.25%。当时来看这是不可能的事情。难道我会觉得房地产市场的繁荣将会持续整整十年吗?显然不会。”

BMO针对加国四个最大城市的最新报告显示,房市崩溃的风险依旧很小,但这份报告也表示,温哥华在2014年里是最容易出现修正的市场。

“我们对市场的反弹速度感到惊讶,”Guatieri说,他还指出在这个加国最昂贵的住房市场,房屋均价仅下跌了约6%。“这个城市漂浮在外国人的财富海洋上。海外资本不断注入,并维持着温哥华的房屋市场,至少高端房市是这样的。”

Guatieri表示,多伦多市场之所以一再违抗媒体对房市崩盘的呼吁,部分是因为租赁单元的强劲需求帮助公寓投资者找到了收入来源,从而让他们已经购买的高层住宅单元有了用武之地。 安居网文章,转载请说明出处

“投资者是公寓市场一个重要的组成部分,并且租金仍在上涨。在目前公寓空置率如此低的情况下,找到一位租客并不困难,”Guatieri说。

在多伦多继续押注价格上涨的投资者们面临着负现金流的挑战,这使得他们更容易受到市场的变化影响。

“如果价格开始下跌,我们可以看到投资者或越来越坐立不安,并开始出售自己手里的单元,这反过来也会加剧市场的变动,”Guatieri说。

如果有一个市场的房价会进一步上涨,那么这个市场就是卡尔加里,因为这里净移民的增长是最重要的支撑因素。BMO指出,阿尔伯塔省去年的净移民数达到了53,000人。除了人口增长之外,年轻的人口群体的比例大也是重要原因,因为这部分人都是首次购房者。

但是2014年房市会崩溃吗?Guatieri认为这种事情不会发生。“我认为卡尔加里的房价会继续增长。而在温哥华,房价仍有下跌的风险,但我认为稳定会是主旋律,”Guatieri说

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