多伦多非居民出租物业如何报税

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非居民在加拿大投资买房,税务上的处理是完全不同于加拿大居民的。

一般来说,非居民买房投资,租金收入是最常见的投资收入。非居民对租金收入的税务处理应谨慎对待,按税局的指引行事,以避免不必要的麻烦和罚款。

首先,非居民的租金收入是按毛收入(Gross Rental Income)的25%征收的。这与税法对加拿大居民的生意收入的征税精神是不同的。一般原则上,税局对加拿大居民的生意或租金收入是按净收入(Net Income)来征税,允许先从毛收入中扣减从事生意或租赁服务所产生的各种费用。而对非居民的租金收入,上述精神则不适用;税局不允许非居民从租金收入中扣减利息、地税、保险和其他各种费用开支。

其次,税局对非居民租金交税的方式也有严格的规定,要求由租客或地产经纪作为担保人代扣。在非居民房屋出租时,地产经纪或租客要先在税局开一个代扣税帐号。每次租客付租金时,租客或地产经纪要扣下应缴的税款并付给税局,余下的租金才能付给非居民房东。租客或地产经纪事实上成为非居民房东的担保人,并与非居民房东一起对税局负有纳税的法律责任。

第三,如果非居民的房屋出租生意是长期的,并想要按照净收入(Net Income)为基数来纳税,非居民房东应先向税局提出申请,待税局批准后方才能按净收入的方法报税、纳税。非居民房东向税局提交申请的方式是填报NR6表(NR6 Undertaking to File an Income Tax Return by Non-Resident Receiving Rent From Real Property or Receiving a Timber Royalty)。待税局批准后,非居民房东可以扣减租房的费用,如利息、地税、保险、管理费等,但不能扣减房屋的折旧费。

最后,如果非居民房东的NR6表申请已获得税局的批准,则该房东每年应按T1159税表申报租金收入。税法相应的解释是第216条(Section 216);税局对此的指引是T4144(Income Tax Guide for Electing Under Section 216)。

一般说来,非居民房东选择按T1159表为租金报税会比较划算。非居民报税时所适用的税率与居民是一致的。 不同的是居民会有一些扣减项目(Deductions)和一些顶税金项目(Credits);而这些扣减或定税金项目则不适用于非居民。非居民如果选择报税,一般说来所交的税款应该比按毛收入的25%扣税要少。

本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计或投资顾问的意见,以作实际操作指引。

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