渥京写字楼市场空置率再升 租金下跌

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据安居周刊报道,在2013年第四季度,渥太华写字楼市场整体的空置率为10.7%。这一结果比2013年第二季度的8.5%有大幅增加,代表着市场上额外增加了793,059平方英尺的空间。除了卡纳塔(Kanata)之外,渥太华地区其他市场的空置率都有较大程度的增加。高力国际(Colliers International)预计,郊区市场的长期空置率将会下降,而市中心地区则会继续攀升,在中小型民营企业觉得租金水平可以接受之前,这一趋势将不会该变。

在空置率走高的同时,渥太华地区所有市场的租金水平有所下跌。业主们在定价策略上将变得更加积极,以吸引和挽留租户。 

尽管联邦政府在渥太华的劳动力只占到整个市场的25%,但是政府的决定对这个城市有很大的影响,因为它目前占用着当地60%的办公空间。政府开支和办公空间的决策将会对该市的房地产市场产生实质性的影响。考虑到在2015年之前没有选举活动,因此政府当前所采取的做法在接下来的一年中将会延续。

市中心市场

渥太华中央商务区(CBD)所有级别的写字楼目前都在经历着空置率的上升,最高的为C类空间,其空置率达到了21.5%。该地区现在的平均空置率为11.1%,自2012年第四季度以来,空置率便一直上升,而去年同期的水平仅为6.7 %。

Morguard在埃尔金街150号的开发是导致这一增长的主要原因。Morguard将为这一市场增加358,214平方英尺的办公空间,同时也将吸引其他A级大楼里的租户进入CBD地区。 

为了应对不断上升的空置率,净租金预计将继续下降,因为业主们需要吸引租户。目前市中心的空置率高于渥太华的其他市场,所以很明显,这一分市场推动了渥太华整体的空置率。

和CBD类似,Fringe核心区的空置率也增加到了7.7%,而这是自2012年第四季度以来的最大增幅,当时这里的空置率仅为5.7%。该地区空置率增加的主要原因是银行街240号和库珀街245号共有71,338平方英尺的可用空间入市。

郊区市场

纵观去年,相比于中央商务区,渥太华东部市场表现出最为积极的趋势。东部分市场目前的空置率为5.8%,相比2013年第二季度增加了1.2%。这也导致租金要价下降到了每平方英尺33元。东部经历的这一变动显然没有市中心地区那么极端,同时这也与这一分市场的预期保持一致。

渥太华西部市场的空置率在去年第四季度增加到了12.7%,相比2012年同期增加了2.3%。和预期一致,随着空置率的增加,租金水平也在下降,该分市场平均毛租金大约为每平方英尺26.25元。

南部分市场的空置率在过去一年中从8.3%增加到了10.0%。在刚刚过去的这一个季度中,A类和B类大楼的空置率均有所增加,而C类空间一直保持相对平稳。在租金方面,南部市场的表现和东西部市场所呈现出的发展趋势一致,同比均有所下降。

卡纳塔拥有着渥太华所有分市场中最高的空置率——13.6%。尽管卡纳塔的租金比渥太华的整体水平要高,但是该分市场的空置率在过去一年中却出现了下降。值得注意的是,相比于渥太华地区的其他市场,卡纳塔是十分特殊的一个市场。这也是该地区被绿化带分离并且被高科技企业所关注的结果。同时,卡纳塔大租户所占的比例也很高。这也增加了单一租户缩减空间或迁出市场对空置率带来重大变化的风险。高科技产业通常更不稳定,因此,该地区的空置率很容易走高。这同样也凸显出黑莓(Blackberry)最近的裁员对转租空间的增加和未来该地区空置率的影响。

尽管卡纳塔有着较高的空置率,但该地区仍有较高的交易量,并且能够提供优质的办公空间。因此,该地区空间的空置时间也比渥太华其他地区要短。所有这些因素都促成了该地区的空置率在可预见的未来将会保持相当一致,介于12%和14%之间。

空置率的趋势表明,市中心的变动要比郊区市场更为极端。正因为这样,高力国际预计,CBD地区的业主将会以较低的租金进行交易,直到空置率有所下降。此外,由于卡纳塔相比CBD更为稳定,高力国际预计郊区市场的空置率将会有所下降,同时租金更容易步入上行轨道。

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