慎捡便宜:BC购买法拍屋注意事项

1 Star2 Stars (No Ratings Yet)
Loading...
185 浏览

通常法拍屋价格,会比市价便宜2、3成,也吸引预算有限的民众抢着要下标,但法拍屋产权相对复杂,如果是“不点交”法拍屋,问题多,有时候前屋主甚至把房子出租出去,还得花钱请人搬走,什也有爆发过凶宅、海砂屋、漏水等争议,因此有人也转向产权比较没有争议的“银拍屋”,但缺点是地点比较差,各有利弊。

据TVBS报道,这间沙发被割破、门窗被破坏,客厅脏乱、恶臭无比的房子,就是帝宝豪宅的第一间法拍屋,得标的刘妈妈,因为没有点交,不晓得里头还有住人,跟原屋主对峙抢房,这样的法拍纠纷层出不穷,到底该怎么预防?

法拍屋是被法院查封的房子,通常比市价便宜两成,但不像一般买卖可以看房,点不点交差很大,有时候前屋主把房子出租,租约没到期房客没搬走,可能得再花一笔钱解决,但最恐怖的是房子有瑕疵,法院一概不负责。

法拍业者篮茂山:“没有物的瑕疵担保请求权,买到漏水的,或者辐射屋、海砂屋,甚至前阵子热门的凶宅,你不能以这个要求法院退钱给你。”

屋况是个陷阱,银行还规定,得标当下,得先准备两成保证金,得标后7天内得全数付清。法拍业者篮茂山:“像5百万,你就要准备1百万的银行的本行支票去投标,然后呢再来是其它的480万8成,就是一礼拜要缴清,假设说你金额不够的话,你要事先要请银行帮你做评估。”

法拍屋眉角多,就算钱都准备妥当,产权问题跟优先购买权没搞清楚,可能会白忙一场,所以有人改从银拍屋下手,跟法拍屋不同的是,银拍屋的房子,是银行自行拍卖抵押的不动产,不必透过法院,另外,银拍屋比法拍屋便宜一点,产权在银行,没有点交问题,适合想要捡便宜或是首购族、小投资客,但是也是有风险存在。

不管是银拍屋还是法拍屋,光价钱就比较吸引人,也因为交易过程繁琐、陷阱又多,不少投资客干脆找代购,但佣金可能高达底价的3至5%,想捡便宜还是得精打细算。

延伸阅读:

BC省购买法拍屋要注意的一些问题

当屋主无力偿还贷款时,贷款银行或者其他借贷机构会启动法拍程序,将物业出售。购买法拍屋有时可以拿到很好的价钱,但是在购买法拍屋时要注意一些问题,因为购买法拍屋跟平常的双方讨价还价之后签订的买卖合同有许多不同之处。

通常的买卖合同中,卖方作为屋主对物业非常了解,会填写一张Disclosure Statement,详细叙述房屋的情况。例如,是否有漏水,种过大麻等重大的缺陷以及是否有未经许可装修的房间,建筑材料是否含有毒物质等等。然而,在法拍屋当中,执行销售的是贷款银行或其他的借贷机构,这些机构往往通过买卖合约的一个附属文件将向买主提供这些信息的责任完全推卸掉,从而将购买房屋的所有风险转嫁给买方。在法拍屋的买卖合同当中,大多情况下,法拍屋是按照“as is, where is”的情况出售的,即买方没有机会验屋和对房间进行详细的检查。As is, where is 意味着买方有可能在接手房屋后一些先前未知的缺陷,甚至有房屋中的设备被搬走的情况。

另外,在签署法拍合同时,买主不能随意更改,增加或减少买方的姓名。因此,在签署法拍合同时,一定要确保姓名的拼写跟买方的官方证件一致,否则,买方需要额外聘请律师上庭拿到法庭判决才能更改买主的姓名。此外,还有以下的一些可能遇到的问题,需要留意:

1.是否会有GST/HST;

2.是否违反市政府的规定,需要对房屋进行更改;

3.是否需要购买新屋保险;

4.共管物业,即公寓或城市屋的重大维修以及其他费用是否会由买主来承担;

5.是否可以由买卖双方无需法庭允许可以随意调整成交日期;

6.物业当中是否已经有租客,相关租约以及返还租客定金的问题需要搞清楚;

7.租客有可能拒绝或延迟搬出的日期。

在卑诗省最高法院2011年审理的Kusumoto 诉Marquez一案中,成交后,买方发现房屋当中一些重要的设施被移走了,法庭判决,因为在法拍合同当中,明确说明房屋是As is, where is,因此,买方需要承担风险,不能要求卖方保留所有物品和设施。

对于买卖双方来说,法拍买卖的法律程序比普通买卖要复杂得多,尤其是当出售价格不能完全偿还贷款以及所有的费用时。如果被法拍的房屋是共管物业,即公寓或城市屋,如果前屋主有共管物业的管理费欠款,或重大维修欠款,则买方的代表律师需要跟银行或其他借贷机构的律师以及物业管理公司共同协调,明确双方责任的界定,购房款最终的去向和数额,才能完成顺利的成交。

综上所述,决定购买法拍屋时,要做好充分的思想准备,最大程度上确保房屋的质量和其他问题。通过咨询专业人士和谨慎地调查,通过购买法拍屋能够买到价廉物美的房屋。在购买过程当中,建议及早并尽量多征求专家的意见,避免所买到的法拍房屋有重大的缺陷,或者接手之后要承担共管物业的重大的经济责任。

阅读其他最新房产信息: