漫谈房屋估价和市府地税间的关系

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大温各市的物业税,简称为地税,是每个市政府独立管理和营运的,税率的根据是市政府每年的预算。也就是说,地税的总额是根据预算支出来厘定的。

大温每个房屋的政府价格估计值,简称为政府估价,是省政府对于省内每个物业的价值估计,估价的依据是各个小区的地价加上建筑物价格,调整的依据是该小区的成交价格和单个物业的价值变化(比如造房,改建等)。

这二者是独立运算的,它们的总数值之间没有相互关系。整体房屋估价和整体地税总值是无关的。也就是说,当年房屋估值的上升和下跌,和整体地税的上升和下跌是无关的。再简单的说,就是估值总值每年自行上下调整,地税总值也是每年自行上升和下跌。

但是,我们却又不能简单地说,地税和房屋估价值无关,因为,它们在单户房屋的地税分配上又是有相互联系的。

地税总值由市政府制定了,分摊到每户物业的地税数额比例的依据,就是由每户的政府估价值来定了。

所以,这就容易让人产生一个混淆,就是地税和房屋估价到底有没有关系。

其实,用一句话就可以解释清楚,地税和估值之间的关系了:地税总值和政府估价总值无关,但单户物业地税值,和政府估值有关。

一个城市相对于去年地税的增幅或减幅拟定后,它一年的总值就是恒定的,但具体到每个个体物业就不一定是相同地税的增减幅度了,而是根据省政府出来的政府估价数据来定,政府估价有个平均升减幅度,单户估价值相对这个平均升减幅度变更了,比如升值多过平均升减幅度了,地税相应就会比其他物业调的更高。

举个例子,一个投移,买了块原本估价100万的房屋,当年地税交了5.88元,花100万建造,来年估价升值至200万,假设该市地税总值不变的话,该房屋地税将增值到5.88X2。,它所增值的绝对数值部分,就会惠及该市其他物业估值不变的住户。

再比如,一个热门小区如温西,投移来了后房屋价格比其他地区升值的快,假设地税总值不变的话,该小区的地税还是会上升至相应比例。

所以,只是笼统地说,地税和房屋价值无关是完全错误的,一定要区分是在那种情形下来讲。

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