从2014年预算案看按揭市场发展动向

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2014年的加国财政预算案于上周二公布,对于房市以及按揭市场来说,这份预算案中释放出的信息会在近段时期内起到相当强的影响。当然,这些影响中有好的一面,也有坏的一面。

下面就让我们来解读下该份预算案对2014年的按揭市场将起到怎样的影响。

积极影响:

·小型放款机构融资环境改善:和那些由联邦监管的大型放款机构相比,小机构通过CMHC获得融资的环境确实要比以前好很多。在去年相继收紧的打包保险(portfolio insurance,指银行将首付比例超过20%的按揭打包向CMHC购买按揭违约保险)以及抵押贷款证券化(MBS,对于那些不能接受存款业务的小机构来说,其对MBS的依赖远胜于大银行)问题上,CMHC的作法明显更有利于小机构。2014年,CMHC还将考虑为小型放款机构提供更多“灵活的融资选项”。

·组合按揭披露将加强:财政部指出,将在今年继续提高公众对组合按揭的认识。在加国,房产进行抵押注册时通常会通过两种方式,一是组合按揭(collateral charge mortgage),二是常规按揭(conventional charge mortgage)。但是许多贷过款的借款人都时常说不上来,自己选用的是何种方式的按揭。其中的一个原因就是,银行在做房贷时对其进行的披露不够。财政部要求,银行今后要详细向借款人告知组合按揭的利弊、成本以及影响,以帮助借款人做出清晰的选择。

在此,我们来简单讲解一下组合按揭及常规按揭的区别。组合按揭中的“组合”是指,借款人可以根据需要向银行提出增加贷款金额,也可以将贷款分为不同期限、浮动利率、固定利率等各种组合式的按揭贷款,同时房贷可以与房屋净值额度结合起来使用。这种方式在运用时十分灵活,但是在换银行时却会遇到麻烦。即使是合约到期后你想换银行,也必须全部解除在原银行的抵押,才能重新抵给其它金融机构,这个过程中还需要支付律师费用。常规按揭则可以更方便的实现在不同银行间的转让,只要不是重新做贷款或是提高按揭额度,那么就不需要支付律师费用。当然,常规按揭并不具备组合按揭的“组合”优势。

消极影响:

尽管财政部认同由加国政府所支持的住房金融体系运转良好,但它指出进一步的“管制”仍是必要的。

·打包保险额度减少:目前为止,财政部已经将CMHC发出的打包保险规模由110亿砍到了90亿,整整降了18个百分点。这也将在一定程度上拉升业内整体的融资成本。

·更少的抵押贷款证券化配额:财政部将2014年CMHC可以新颁的抵押贷款证券化额度由去年的1,350亿调到了1,200亿。融资成本被拉升,按揭审批的门槛或许也会提高。

·CMHC规模或被限制,私有化亦有可能:房地产市场评论人士Ian Lee在接受采访时还指出,“我认为政府对CMHC或许另有安排,而具体的动作还没有在本次的预算案中披露出来。未来CMHC的规模或将被进一步限制,也有可能会对其进行私有化。”

其它亮点:

·在预算案中,财政部指出,目前按揭市场信贷增长已经变慢。“目前房地产市场的销售以及价格虽然处于上涨之中,但在住宅按揭发放这一块我们却没有看到明显的增长。这说明新入市的购房者交纳的首付比例更高了,又或者是有还款压力的房主抓住现在的低息期正在加速还款。”

·以上或许可以解读成“财政部并不会推出新的按揭收紧政策。”但在预算案中我们又看到了这样一段话,“政府将继续密切留意房市部门,并愿意在必要的时候采取进一步的行动。”

·根据去年的规定,自2014年起,财政部将向CMHC征收一笔相当于保费金额3.25%的“风险费用”,而对于银行为了实现按揭证券化而购买的打包保险,还将额外加征0.1%的费用。

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