提取房屋信贷额 巧用房产来养老

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永明金融所做的一份调查报告显示,约四分一加人退休后,会将自己的居所作为主要收入来源。66岁的许先生正是这四分一人裏面的其中之一,他将已供完的房子按给银行,拿了条信贷额(Line of credit)﹐他计算过,未来最少10年他和妻子的基本生活不愁。

许先生说,他早年买下的房子已供满,子女长大成人﹐能独立生活,他觉得他应该享受自己大半生工作取得的一点成果,在投资顾问的建议下,他将值70万元的房子按给银行,取得楼价的60%即42万元信贷额,办理过程中不用调查入息,利息是优惠利率加半厘,利息在他提取贷款时才计算。许先生说,一些银行甚至可以给你房价80%的信贷额。

贷款非入息不用缴入息税

他计算过,即使他现时没了工作,因届65岁退休年龄,可从政府的退休金计划(CPP)和补贴中拿到约900多元,然后每月从银行中提取3000元贷款,每月差不多4000元,够他与妻子的基本生活费,将来妻子满65岁,又再有另一个900元,生活就更宽裕。而且这3000元是贷款,不是入息,不用缴入息税,比提用RRSP更好。由於贷款是透过按揭房屋而来,你可以还息不还本,甚至连利息也不还,从信贷额中拿钱去还就是了。

10年後若信贷额用光而又未死,可把房子卖了,拿回屋价剩下的四成维生,那是28万元。若信贷额未用完就离世,那就立下遗嘱,把馀下的钱给子女。由於房子只是按了给银行,不是卖断,所以你仍然拥有居住权而不用付租。

利用房子养老的方法,除了按了房子向银行取得信贷额外,还有传统的大屋换细屋﹐拿现金差价在手,又或卖了房子,拿取现金然後入住老人院等方法,当然也有人利用逆向抵押贷款方法,但这以主流白人为多,华人少用。

RBC多美年证券公司副总裁潘启鸿表示﹐对於大部分即将退休的人士来说﹐他们已经供完楼﹐百分之百地拥有了自己房屋的产权﹐有的人就打算利用目前升值的房产。

“如果他们想利用目前加拿大蓬勃的楼市﹐通常的做法就是卖掉现在居住的大屋﹐改去住较小的房子﹐甚至搬去住柏文。这样不但省去刬雪剪草的维护工作﹐还能从大屋变小屋的差价中得到一笔钱﹐放在银行内生息。虽然目前利率较低﹐得到的利息较少﹐但对退休金多多少少也是一个帮补。”

但大屋换细屋的方式会令生活质素有所下降。宏达理财亚洲业务总监锺颖辉表示﹐一些老人对自己的房子很喜欢﹐或者所居住的环境方便良好﹐不愿意离锎﹐但又不想错过高涨的楼市﹐所就有金融机构提供了另外唡种选择。

正值信用额度 借多少还多少

“第一种就是房屋正值信用额度(编者按﹕即类近上文许先生的做法)。业主把自己的房产抵押之后﹐获得一个信用限额。在年度支取限额内﹐借贷人随时支取任意数额﹐借多少就还多少﹐很灵活。”

这个方式还适合那些已经把钱投资到别处﹐缺乏资金週转的人,此种方式的好处是灵活和利率通常较低。

逆向房屋抵押按估价比例放贷

第二种方式就是逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage)。金融机构根据贷款人及配偶的年龄﹑房产形式﹑房产的估价等﹐按房产估价的某个比例放贷。贷款人的年纪愈大﹐这个比例就愈高﹐但最高也不会超过50%。

锺颖辉说:“为什么不超过50%﹖这也很好理解。就算将来楼市下跌﹐房子卖掉之後﹐还是能够偿清贷款。”

锺颖辉称﹐在目前的银行贷款低息的情况下﹐据保守估计﹐全加拿大目前的房产价值﹐比正常情况下要高出一成﹐有房产泡沫的风险。

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